賃貸アパートやマンションの空室対策・解消について
賃貸アパートやマンションの空室対策や解消などの大家業（経営）といえば、不動産屋や他人にすべておまかせの事業だったと思うのですが、それが今、崩壊してきています。
それに、すでに気づいている大家さんは行動していて賃貸アパート、マンションに対策をして、満室経営の勝ち組になっています。
ただ、それは不動産屋だけの責任では決してなく、中にはちゃんと空室など考えている不動産屋もいますが、根本的な責任は大家自身の経営に対する考え方にあると思います。
考えみれば解るのですが、不動産屋はいろいろな大家さんより、何十棟、何百棟もの賃貸アパートやマンションを管理を委託され、その中に何十戸、何百戸と空室があります。
それに対して対策を考えて、他の業務をこなして、管理をいたくされていない、賃貸アパートやマンションの空室解消を依頼、対策の相談をされたりで、業務が多岐にわたります。
その上であなたの物件だけの空室対策、解消を考えいる暇は時間的に無理だと思いませんか？相当の関係が出来ているか、報酬を多く払っていないと・・・・・・。
そこで大家さんが自分の賃貸アパート、マンションの空室対策や解消で、できる事をまずして、その上で不動産屋への指示などする事が大変重要になってきます。
大家業はサービス業であり、大家さんは社長なのですから、まずはご自身の大家業に対する考え方の意識改革をする事が空室対策や解消に、そしてアパートやマンション経営には必要であると思います。
その辺の賃貸アパートやマンションの経営に対する考え方や対策などは左のサイドバーに参考書籍がありますので、読まれていない方は空室対策・解消に役立ちますので、読んで見てください。後はセミナー（講演）などに参加するのもいいでしょう。
（空室対策、解消参考文献）
｢金持ち大家さん｣だけが知っている空室を満室に変える究極の方法 浦田 健氏
｢金持ち大家さん｣になる 秘 裏マニュアル 浦田 健氏
専業主婦が１０年連続入居率９９％にしたアパマン経営法 安藤 泉氏
空室ゼロの｢プレミアム物件｣を作りだす勝ち組み賃貸経営術 西村 哲氏
（私のレジュメも参考になります。無料ですので是非読んでみてください）
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その他の対策や解消、経営などに役立つ参考文献 → 参考文献
対策・解消、経営、投資など大家業のお役立ちリンク → リンク集
（上記も参考にしてください）
今もそうですが今後、築が古くなってくれば、賃貸アパートやマンションの満室経営には、空室対策や解消が必要になってきます。
☆人口減少 ☆新築賃貸アパート・マンションの建設
☆物件の老朽化 ☆空室率の増加 ☆その他
普通に考えれば解りますが、悪い事ばかりです。
その上、
△敷金、礼金の減少 △更新料の減少 △滞納問題
△東京ルールによる修繕費問題 △仲介業者に支払う広告料
△金利の上昇 △その他
賃貸アパートやマンション経営の収入面でもこれだけ減少不安があります。
ですので今後、ご自身の意識改革が大変重要になってきて、それも対策などで今すぐに行動する事が今後の賃貸アパートやマンション経営には必要ではないでしようか？
ご自身で賃貸アパートやマンションの空室対策や解消をあまり考えず、空室が続くと、収入が減ったり、返済が出来なくなったりして来ると思いますし、賃貸アパートやマンションの経営がきびしくなってくるのは目に見えています。
機会損失の恐怖て知っていますか？
機会損失とは会計上でよく使われるののですが、大家業に照らし合わせて簡単に説明しますと、空室で収入がない期間を言います。
例えば家賃６万の部屋があるとして、
１日の空室の時は2千円、１０日の空室で２万円、１ヵ月の空室で６万、2ヵ月で１２万円、 ・ ６ヵ月で３６万円、１２ヵ月で７２万円 ・ ・
この空室がある期間は入るべき収入がない事になり、あまり感じませんが損している事（毎日２千円づつお金を捨てているのと事と同じ）になります。
空室が２戸なら毎日４０００円づつ、３戸なら毎日６０００円づつ、１００００円づつですよ。
空室は本当に怖いです。
まずは、空室の怖さを理解して、ご自身の賃貸アパートやマンションの対策や解消、経営に対する意識改革をして、目標（夢）を定めてください。
例えば
「空室が出たら、１週間や１ヵ月以内に必ず解消するぞ」とか
「対策や解消を学び空室をなくして満室経営をするぞ」、
「空室率を１〜４％まで賃貸アパートやマンションを経営するぞ」
・
・
このような目標を決めて、それをするには、どうすればいいのかを考え行動し続ける事が賃貸アパートやマンションの空室対策や解消、満室経営には必要になって来るのです。それができなければ、後はお金を使うしかないのかもしれませんね？
賃貸アパートやマンションの空室を解消や対策をする為に、不動産屋に高額な維持・管理料を払ったり、経費削減を考えないリノベーションをしたり、家賃を下げていたずらに収入下げたり、・ ・ ・ 。
私は空室対策や解消に家賃を下げたり、？００万を掛けてリノベーションしたりする事は全然否定しません。なぜなら大家さんそれぞれの戦略や賃貸アパートやマンションの経営におかれている状況によってはしょうがない場面もあると思います。
しかし、それはご自身が努力して、それでもどうしても空室が埋まらない時に検討する事だと思います。
今、現在賃貸アパートやマンションの空室対策や解消で経営努力している大家さんは全体の何％いらっしゃるでしょうか？（知識があっても行動していないのは努力していないのといっしょです）
ご自分の所有している賃貸アパートやマンションの周りで空室対策や解消、経営努力をしている物件はどのくらいあるでしょうか？
要するにご自身と所有の賃貸アパートやマンションが周りより空室対策や解消、経営などで、優位に立てばいいのです。
その為に、新聞や本、セミナー（講演）などで勉強して行動してください。お金をなるべく掛けないでやれる空室対策や解消は沢山ありまので、まずはそれから始めましょう。
講演（セミナー）などで仕入れた知識と行動が身についてきますと、お金を掛けたリノベーションや他の事をしたと時に相乗効果となり、ますます空室期間が少なくなり、家賃を高くして貸す事もできます。
このHPをご覧になった事をきっかけに、是非はじめの1歩として行動を始めてください。
現在、所有している賃貸アパートやマンションに空室がある方は１秒、1分毎にチャリン、チャリンとお金を捨てているのと同じ事です。
誰も空室、空室と対策や解消と悩みたくは無い筈です。
空室を考えないでマクラを高くして寝たいはずです。
満室経営をしたいはずです。
そういう人は今すぐに
空室対策、解消をLet's Start !
です。
機会損失の考え方でもう１つですが、これは「たられば」の世界かもしれませんが、賃貸アパートやマンションの室内や室外（外観や廊下など）にリフォームするお金がないよと言われる方がよくいますが、本当でしょうか？
リフォーム代をしぼり出す為に見積を出してみたり、知恵をしぼったりされたのでしょうか？
こういう考えも必要だと思います。それは、自分の賃貸アパートやマンションで空室が出てから、入居するまでに、大体６ヵ月掛かるとします。
先程の例で１室６万円の家賃で６ヵ月空室が出ているとすると、
６万 × ６ヵ月 ＝ ３６万 の機会損失ですね。
その３６万を退室した時にすぐに、リフォーム代として使い、１〜２週間で空室解消に使うという考えも出来るんじゃないでしょうか？
３６万で何が出来るでしょう？
エアコン、TVインターホン、お風呂、流し台などそれぞれの物件にあった最新設備を付け替える事も可能ですし、畳をフローリングに変更、エントランス、共用廊下など投資して、他の物件に勝てる、そして、空室がすぐに埋まる事、家賃を上げる事もできるかもしれませんし、建物のグレードも上げる事もできます。
これは、１つの考え方ですが、まずはお金を使わず大家の出来る事で、賃貸アパートやマンションの空室対策・解消してください。
そして、家賃を高く貸したいなどの経営戦略にもなりますが、空室を埋めるために、リフォームするお金がないとすぐに考えないで、このような考え方もあるので、講演（セミナー）や本などでの情報収集や勉強をして、模索する事が必要です。
空室率についてですが、何十軒かの不動産屋に聞いたのですが、賃貸アパートやマンションの１室の入れ替え平均は４、５年との事です。
もちろん物件の状況や立地、設備、学生のみ、偶然などで５年以上のものもあれば、１年経たないで退室していまう部屋もあるでしょうが、大体平均すると、このぐらいとの事です。
という事は５年単位で考え１回だけ空室が出るとするして、空室率を計算すると、
X日 ÷ ３６５日 × ５年 ＝ １％ X ＝ １８．２５日
X日 ÷ ３６５日 × ５年 ＝ ５％ X ＝ ９１．２５日
X日 ÷ ３６５日 × ５年 ＝ １０％ X ＝ １８２．５日
５戸お持ちの方は５年に１回の退室がでると考えると、１年に１戸空室対策や解消、１０室お持ちの方は１年に２戸、５０室なら１０戸、１００室なら２０戸になります。
（あくまでも平均ですので、もっと多い場合も少ない場合もありますので、１例として考えてください）
となりますので、空室率を１％にしたいなら１８日以内、５％にしたいなら９１日、１０％にしたいなら１８２日以内に１戸の空室を解消や対策をしなくては行けませんね。
これは平均的な５年に１回の空室の考えなので、平均より、退室回数が多ければ、空室期間に当てれれる日にちはもっと短くなりますし、少なければ長くなります。（部屋数が多ければスケールメリットが出る場合と逆に足を引っ張る可能性も出てきます）
これは１例ですが、こういう考え方も頭のどこかにおいて置く事も必要ではないでしょうか？
ですので空室率を０％に近づける為には
空室対策や解消を学び、できるだけ空室期間を短くする。
顧客満足度を上げ、退室を少なく、なるべく長く住んでもらう。
この２つが稼働率の高い、満室経営には重要になってきますので、お忘れなく。
（自動販売機や携帯アンテナなどから雑収入を得て収入を増やすなどありますが、これらは別の考えだと思います。アパートやマンションの収入を上げるには必要ですが）
どちらにしろまずは、意識改革をして、
大家業（賃貸アパートやマンション経営）はサービス業
という事を学んでください。
そして、今すぐに、
空室対策、解消をLet's Start !
です。
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