2010年07月24日
月極め駐車場について（パート７）
先日の続きですが
webの掲載、ポスティングをして、次の日に連絡が１つ入りましたが、成約はなりませんでした。
２日後にもう１件ありましたが、これも成約にはなりません。
そうして、１週間が過ぎた頃、１台目が成約。
それから４日後、チラシを作り直し、もう１度ポスティングしょうと考えていた所、もう一台が決まりました。
初めの１ヵ月無料（フリーレント）があるので、まだ家賃発生はしていませんが、ようやく満車にする事ができました。
検討後、２ヵ所の成約までの２週間程度でしたが、、Ｗebでの問い合わせは０件、チラシでの問い合わせ５件でしたので、今回は、Ｗebより、アナログの方が強かったみたいです。
（当社運営のｗebでもいままで何件も契約をしています）
駐車場はアパート・マンションと違い内装のカラーコーディネートや設備、エントランスの工夫などはできず、不動動産屋さんへの太いパイプもお客がまったくいなければなかなか難しいですし、駐車場は屋根があるかないか、車が出やすいか出にくいか、防犯面はどうかなどありますが、完全に立地と値段がものを言います。
ですのでやれる事が限られていて、需要と供給がもろに影響しますので、需要が少ない場合かなり苦労します。
今回かなりの条件緩和をしましたが、私の会社所有の駐車場の周辺はリサーチ結果より、今後ますます厳しくなってくるのではないかと予想しています。
月極め以外の方法もなかなかいい方がありませんでしたし、値段勝負になって行くのは、あまり好ましくありませんし・・・。
今回、どうにか満車になりましたので、今後についていろいろと検討しようと思います。
今回の駐車場に関する一連のブログが、何かお役に立てれば幸いです。
では、今日はこの辺で
2010年07月21日
月極め駐車場について（パート６）
先日の続きですが
月極め駐車場で貸す方が利益が高いと判断し、周辺のリサーチデーターをもとに不動産屋さんと打ち合わせをして、賃料と条件を検討しました。
賃料は３０００円下げ、駐車場を探している方よりも他の駐車場に止めている方に移動してもらえるようにチラシを作り込みました。
チラシの内容としまして、ｷｬﾝﾍﾟｰﾝとして
１、敷金１ヵ月（解約時に返金）、礼金０、更新料０、仲介手数料０（不動産屋さんには０.５ヵ月分当社負担）
２、契約後１ヵ月の賃料は無料。（６ヵ月以上の契約の方のみ、その前の解約の場合は敷金で清算）
３、洗車用水道の提供
家賃差の数字データー（年でいくら違ってお得など）
このチラシを１０００部、ポスティングしました。
そして、
成約時に仲介料をお支払いする無料掲載サイト６社（サブリース業者４社とＷＥＢのみの２社）と当社のＨＰに掲載を依頼しました。
当社のＨＰ
ｹﾞｯﾁｭｳ http://www.tokyo-parking.jp/
駐ﾏｯﾌﾟ http://chumap.jp/
ｶｰﾊﾟｰｷﾝｸﾞ http://carparking.jp/
ﾊﾟｰｷﾝｸﾞﾎﾟﾝﾄ http://parking-point.net/
ﾊﾟ王 http://p-king.jp/
NeoP.net http://www.neo-parking.co.jp/neop/
では、今日はこの辺で
2010年07月19日
月極め駐車場について（パート５）
先日の続きですが
コインロッカーは、駅近や娯楽施設付近がメインで２００００円以上の売上立つ所にしか出店しないそうです。
電気代が月１０００円程度で、設置料は売上の４０％だそうで断られました。
がちゃがちゃは、夜間がしまえて、目立つ所に設置で設置料は売上の２０％で立地がいい所は月１００００円の売上が見込めるそうでがこれも断られました。
ラーメン、おでんの販売機は、オーナー主導タイプで商品の購入、管理、補充等を行なうそうですが却下にしました。
菓子やパンの販売機やアイスの販売機は、一般住宅街には設置不可だそうです。
タバコとお酒の自動販売機はお酒は自販のみは不可でタバコは条件があう商店などでこれも無理でした。
証明写真は、設置場所が駅近や娯楽施設付近との事で電話で断られました。
今回、周辺駐車場をリサーチして、現状はかなり厳しく、今後も駐車代の下落や空車率の上昇などで明るい兆しがあまりないように思います。
しかし、コインパーキングやカーシェアやバイク、サブリース、コンテナなど月極駐車場以外も検討しましたが現在賃料の３分の１程度になってしまいます。
自動販売機はもう１台置くと、駐車がしずらくなるので、今回はお断りさせていただきました。
後は、殆ど断れるか、採算が合わないと思われ却下としました。
結局は、いろいろな業者の方にも言われたのですが、コインパーキング等にしたとして、最悪でも３分の１の賃料にすれば、募集をちゃんとやれば、決まらないはずはないと思い値段を下げて月極めとして貸した方が利益は良いとの結論になりました。
では、今日はこの辺で
2010年07月17日
月極め駐車場について（パート４）
先日の続きですが、
コンテナボックス（物置）は、４社に連絡し、２社は電話でボックス代や貸出金額を聞き、２社に来ていただいて見積をだしていただきましたが、バイクボックスより、金額安かったです。
自動販売機は、２台分のスペースをパーテンションで区切って憩いの場の様にするか、駐車場の入口ある鉄でできました門塀を壊して１台置くかを検討しました。
１年半程前に自動販売機を２台置いた時に、メーカーや独立系など６社程にきていただき見積をだして一番良い条件の２社にしました。
今回は憩いの場も視野に入れていたので、数台置く可能性も考えて１社でメーカー機を数機置ける会社３社と独立系（１台の機械でいろいろなメーカーの商品を入れられる会社）２社に来てもらい見積もりを出してもらいました。
現場をみていただいたのですが、憩いの場にするには、立地などで、
無理みたいで、門扉を壊して１台の見積になりました。
数機置ける会社３社にお話をお聞きすると、メーカー機とオリジナルで数社のメーカーの飲料水を入れらる機械をやり始めていました。
しかし、そのオリジナル機は室内専用であったり、その会社が自社で機械を購入して設置するので販売機を置く為の整地などにあまりお金が掛けられない為に、設置が無難しいとの事でした。
残ったメーカー機も当社の自販機を含めて、近場にいろいろのメーカーがあり、同種類になってしまう為に限られた２社で選ばなくてはならず、条件があまりよくありませんでした。
独立系はいろいろのメーカーの飲料水を１台の機械に入れ、値段を１本８０円〜１００円と安くして薄利多売です。
１社には場所的に断られ、１社はまあまあの査定でした。
では、今日はこの辺で
2010年07月15日
月極め駐車場について（パート３）
先日の続きですが、
駐車場のサブリース会社は、５社に来ていただきましたが、コインパーキング同様で借り上げ料が３分の１程度が２社と規定台数に達していない、査定できない等でお断りが３社でした。
大手はほか１社は規定台数が１０ヵ所で、残りは１〜２ヵ所からの対応との事でした。
サブリース会社は機械式の運営とサブリースを主にしており、相場家賃より、５０００円程度安い駐車場代で募集し、法人への飛び込み営業とポスティング、ＷＥＢでの集客で、現在の駐車場から安さなどのお得感で新規と言うよりは、すでに車を所有している方に移ってもらう営業スタイルみたいです。
（相場車代 - ５０００円） × ０．５（良い場所は０．７） ＝ 借り上げ料
※５０００円は標準で場所により３０００〜７０００円、０．５は標準で場所により０．３〜０．７）だいたいの会社はこのような査定額になるみたいです。
そして、免責期間は契約後１〜４ヵ月程度でこれも場所や会社によ違いました。
２年契約で時勢や周辺状況によって借り上げ料が上下する可能性があるとの事です。
後は、ポスティング及ぶ法人営業代行と言うのもあり、台数によるみたいですが、成約賃料の１〜２ヵ月で動いてくれるみたです。
これは、ＷＥＢ同様に成功報酬となりますので、自分でポスティングがめんどくさい方はいいかもしれません。
ポスティングは紙や印刷代は別としまして、
１、自分でやる。（０円）
２、ポスティング業者に頼む（５〜１０円）
３、新聞の折込に入れる（１０円程度）
４、 サブリース業者に頼む（成約料の１〜２ヵ月分）
※ポスティング業者と新聞の折込は最低部数がある事が多いのでご確認ください
枚数や台数によって上記の順番で値段が高くなりますので、検討してみてください。
（コピー代ですが、１枚５〜１０円程度だと思いますが、ネットで探すとデーターを送くると、Ａ４までは２．５円（税別）＋郵送代でコピーをしてくれる所もあります。
最近見つけたので電話での問い合わせしかしていませんが、今度試してみようと思います。
会社から、車で１５分程度の場所でしたので取りに行けば、ガソリン代はかかりますが、１枚２．５円でコピーができますので、大量にコピーをされる方はＷＥＢでいろいろと探してみるといいかもしれませんね）
では、今日はこの辺で
2010年07月14日
月極め駐車場について（パート２）
先日のつづきですが、会社所有の駐車場は、マンションのピロティーにあり、屋根があり、入口から２台が開いていたので、そこをパーテーションなどで区切りベンチなどを置き、くつろぎスペースとして利用する事も考えて
以下の情報を集めました。
・コインパーキング
・バイクボックス（パーキング）
・カーシェア
・駐車場のサブリース
・コンテナボックス（物置）
・自動販売機
・コインロッカー
・がちゃがちゃ
・自動販売機
・ラーメン、おでんの販売機
・菓子やパンの販売機
・アイスの販売機
・タバコ
・証明写真
・成約時に仲介料をお支払いする無料掲載サイト５社
まずは、コインパーキングですが、５社に来ていただき、現在開いている２台の場合と全部をコインパーキングにした場合の見積を出していただきました。
既存の駐車スペースや柱などが邪魔で規定よりせまく、、台数が今より全然取れない上に、１台あたりの金額が月極の３分の１程度という所が殆どでした。
過当競争でコインパーキングの業界自体がかなり厳しく、私の会社が所有する駐車場周辺は、コインパーキングが出来すぎていてかなり安い値段でなければ、運営が厳しいとの事でした。
（昔は、コインパーキングといえば、月極め駐車場の駐車代より、高い金額で借り受けてくらましたが、今は、新宿や渋谷などの有名駅周辺や繁華街周辺などの相当ないい所でないと月極より安くなる事が殆どだそうです）
次は、バイクボックス（パーキング）は３社に来ていただきましたが、
集客はしてくれて、ボックス代と設置料無料で入車があった場合には、
売上の５０％（ボックスを買い取った場合は１ドア３８万程度、２ドア６９万程度）の所やボックスは２８万で集客はしてくれて、売上の３０％をお支払いする。
などでした。
ボックス代と設置代無料の所は、車１台のスペースの２ドアのボックスが１台置けるのですが、扉が中央から、開くタイプで開いてフックを掛けて固定するのですが、隣に車があると扉をぶつけてします可能性があるそうで、ボックスの広さ以上に開かないようにできなかと質問しましたが無理との事でした。
そして、２台置くことも集客を考えると１台でやらしてほしいとの事でした。
カーシェアは４社に連絡をして、近くにあるなどで、２社は電話で断られ、来て頂いた２社も見積を取っていだだいたのですが、結局採算面などで２社ともこ断られました。
では、今日はこの辺で
2010年07月12日
月極め駐車場について（パート１）
諸事情でこのブログを書く事をやめて、かなり立ちますが、
駐車場の入居でかなり苦労したので、その事を久しぶりに
書いてみようと思います。
アパート・マンションの方は相変わらず高稼働
（５年半程度の平均稼働率で９９．５％）なので問題はないのですが、
問題は駐車場です。
２ヵ月程前に１台空き、１ヵ月程前にもう一台空きが出て、
やっと先日１台を契約ができ、もう１台も昨日契約が終了しました。
１台目が開いた際に、私の著書にも書きましたが、不動産屋さん数社への募集の依頼、ノボリや看板を目立つように設置、チラシケースにチラシを入れ、ＨＰでの募集、周辺へのポスティング、近所の人への勧誘等いろいろと試みました。
しかしながら、問い合わせは何件かあったのですが契約まではなかなか行きませんでした。
そこうしている内にもう１台開いてしまったので、駐車場の周辺２００ｍ程で空車庫情報を、歩いてリサーチしたり、不動産屋さんに聞いたりして集計し直しました。
その結果、屋根あり駐車場は周辺に９ヵ所あり、台数では６２台、空車は７台（１１．２９％）。
屋根なし駐車場は１９ヵ所で１７２台、、空車は１６台（９．３％）。
機械式駐車場は２ヵ所で１６台、空車は４台（２５％）。
合計で２５０台で空車は２７台（１５．２％）という結果でした。
（コインパーキングは１５ヵ所で６９台でした）
不動産屋さんに聞きますと、空車庫の看板をだしていない所や、
もう少し（１００〜２００ｍ）範囲を広げると、２０〜２５％の空車庫率では
ないかとの事でした。
駐車場の金額も、駅に近い方が普通高くなると思いますが、
この周辺は、駅に近い方が空車庫率がもっと高いので安くなっていて、
じわじわと、私の会社が所有する駐車場周辺も賃料が下がってきているとの事でした。
不動産屋さんも最近は駐車場を探されている方がまったくと、言っていいほどなく、不況の影響か、解約する人が後を絶たないとの事でした。
車を手放す人や若者などの車離れすすみ、車の乗らない方が多くなり、
車が必要な時は、カーシェアーやレンタカーなどで済ませてしまようです。
現状の空車率や今後も考えて、駐車場やそれ以外の利用方法はないかと情報を集めました。
今日はこの辺で
2009年12月17日
全物件（６棟）の地デジ対応と火災報知器の設置終了
終わり、残り２棟になった事をお話しましたが、
ようやくすべての物件で終わりました。
２棟に関んしましては、申し込みから工事終了まで、
何だかんだで４ヵ月位掛かってしまったのではないでしょうか？
需要が多くなっているみたで、順番待ちでかなり、
工事にかかるまでに待たされました。
墨田区、江戸川区の物件はＪ．ＣＯＭ墨田とＪ．ＣＯＭ江戸川で、
葛飾区の物件はＪＣＮコアラ葛飾のすべてケーブルテレビでの
地デジ対応といたしました。
上記ケーブルテレビ会社での移行は、工事などの初期費用無料、
視聴する為の月々お支払いするランニングも大家と
入居者様の負担はなしでした。
（ＮＨＫや民放以外のＣＳの視聴やインターネット、ＩＰ電話加入は
別途入居者様の負担になります）
デミメリットとしては、ブースーター維持の為の電気代（月数百円）と
古い建物の場合は線が外配線になり、目立たないようには工事を
していただけますが、外観上の問題になる可能性があると
いった所でしょうか。
２０１１年の８月より、デジタル放送が見れなくなり、地デジ対応が
必要になってきますので、まだ、されてない方は、アンテナや
ケーブルテレビ、インターネット（ＮＴＴ）などでの対応を検討して
どの方法がご自分に適しているか判断して、はやめに対応した方が
良いかも知れませんね。
また、火災報知器も罰則はありませんが、全戸に設置する事を
義務付けられています。
私は、先日やっと、全戸の設置が完了しました。
ネットで１個１９８０円でしたが、全戸だとかなりの個数になりました。
（東京都では各部屋１個の設置が義務付けられており、
２Ｋの場合は２個、３ＬＤＫの場合は３個の設置が必要です）
地デジ同様、火災報知器も対処したほうが良いのではと思います。
備えあればうれいなしです。
では、今日はこの辺で
2009年12月16日
アパート・マンション経営、空室対策・解消に有益な情報！
週刊ビル経営（2009.12.14）に掲載されていた
有益な情報をお知らせします。
再建築不可や古過ぎる物件、立地が悪すぎる物件、暴力団や
闇金融業者がかかわっている物件、自殺があった物件など
訳あり物件の売買専用ＷＥＢサイト
・【戸建見切り品】・・・・・ディープ
・【？？？？】・・・・・プロモーターズ
（空室解消に役立つテナント誘致術、一挙紹介）
１、日常的な管理を怠らないこと
管理の質の高さをアピール。内見の際も清潔に保たれてるか、
水回りの設備が整っているかという点を検討する事が多い。
２、データーももとに提案する
賃料、更新料だけでなく、原状回復費用や引越し代などを数値化して、
テナントに対して、コストメリットをアピールする。
３、いかなる時も情報収集
周辺エリアの貸しビル市場をしっかり把握が必要。
４、仲介会社と上手く付き合う
空室情報のメールでの告知、ＦＡＸでの告知、電話での告知、
直接あっての告知など、優先的に紹介してもらえる関係を作る
（どの程度まで賃料を下げられるか事を担当者に伝えるのも重要）
多くにテナントに認識して貰う事が重要。
アパート・マンションでも共通な点が多いと思います。
（テナント仲介ＷＥＢサイト）
・オフィースネット
・アットオフィス
興味がありましたらくわしく調べてみてください。
今日はこの辺で
2009年12月15日
2009年12月03日
アパート・マンション経営、空室対策・解消に有益な情報！
週刊全国賃貸住宅新聞（2009.11.30）に掲載されていた
有益な情報をお知らせします。
（入居率アップの決め手）
・入居募集中の部屋にデザイン性にすぐれたおしゃれな家具や
小物などの用いたモデルルーム化を行なう。
（家具類を入居者にそのままプレゼントする業者もある）
・お部屋内やエントランス、共用廊下等にを花や観葉植物などで
飾りつけておき、内見者に良い印象を与える。
（エントランスには絵画やポスター、写真等の飾りつけも効果的）
・クリスマスなどの季節のイベントに応じて飾り付けを行なう方もいる
--エントランスに花関係を設置しているサービス会社）--
ブリザードフラワーの設置・・・・スリーエスサポート（大阪府都島区）
光触媒加工されてアレンジフラワー・・・デマンド倶楽部（福岡県北九州市）
（賃貸トラブル公開討論会・・滞納トラブル）
・早期の対応がポイント
・連帯保証人から本人へのほうが、連絡がつきやすい。
・何ヵ月も溜まってからではなく、なるべく少額の時点で通知を
する事がポイントで早期連絡をとることは、トラブルへの発展
を防げる。
・マンションの掲示板に支払期限を掲示したり、契約書に書かれた
支払日にマーカーで塗って強調している。
・掃除からコミュニケーションが生まれて、挨拶から始まり部屋の状況
などを話すようになる事で、人間関係ができ、滞納が減る。
・滞納が起きた場合は、感情的にならずに、淡々と作業を行なう事が
大切
・威圧的な文面で催促を行なっても回収率が上がる訳ではないので、
避けましょう。
・滞納を未然に防ぐ為には、入居審査が最も重要。
・入居審査で特に注意すべき点は転居理由で、何の為に使用するのか
を、引越す理由が重要。
・勤続年数も大切で年数が長いほど、収入が安定している。
・入居申込書の書き方も１つの参考になる。丁重に細かい欄まで記入
している人は、几帳面で支払いもきちんとしている方が多い
・１度滞納した方には、翌月の支払日の前に通知書を送付する。
・あまりに問題のある方には、今後遅れないということ、更に遅れた際に
とってもらう処置について１筆投じてもらい、毎回書く煩わしさを知ってもらい、
滞納をしないように促す。
・入居時の契約書に空欄を作らない事が基本。
・契約時には連帯保証人にも連絡して、家賃を保証する義務がある事を
確認する。
・連帯保証人と保証会社との両建てにする。
・連帯保証人に関しては、単に家賃の回収をスムーズにするだけでなく、
より責任能力のある緊急連絡先と解釈している。
・保証人をつける事が可能かという事自体が、入居審査の１部となる。
・連帯保証人を付けられない場合は年収証明の提示と保証会社への
加入をお願いしている。
空室と滞納問題は大家さんの上位の悩み事です。
新聞の文面に書かれていた事を抜粋しましたので、
何か参考になれば、実践してみてはどうでしょうか？
(大家さんに役立つサイト）
２ヵ月程前に、福岡に行き、九州の大家さんと親睦会に参加させていただきました。
その際に、名刺交換をさせていただき、今度、家主のコミュニティサイトを
立ち上げるとおっしゃっていた。村橋さんがサイトを開始したみたいです。
（進化する大家さんの為のコミュニティサイト）
・となりの大家さん → http://t-oya.net
今後、どんどん進化しておもしろいサイトになって行くと思いますので、
チェックしてみて、参加してみてはでうでしょうか。
では、今日はこの辺で
・となりの大家さん
2009年11月26日
アパート・マンション経営、空室対策・解消に有益な情報！
週刊ビル経営（2009.11.23）に掲載されていた有益な情報を
お知らせします。
（激動の時代を生き抜くサバイバル経営術より）
入居テナントの潜在的なニーズを汲み取る方法として、アンケート調査や、
入居テンナトと顔を合わせる機会があるのであれば、その際に要望を聞く。
これにより、ビルや管理、メンテナンスにおける要望や不満を聞くことができ、
提供しているサービスがテンナトの満足度向上になっているかの確認もできる。
クレームとして明確な不満の声が寄せられる前に問題の芽を摘み取る事ができる。
早期の対処はテンナトに対して「このビルはこちらの声を聞いてくれる」と好印象を与える
事ができるが、要望を却下したり、対応が遅いと印象が悪くなる事があるので注意。
（コスト削減について）
・管理やメンテナンス分野
品質を下げずにコストを削減する事が重要で、掃除の回数を減らすなどの安易な
コスト削減は注意が必要。
・エネルギーコストの分野
１、空調
年代によってエネルギー効率が違い、インバーター制御がのある、なしに注意。
季節や天気、温度、気温などのコンデションによって、空調機の運転を変えたり
外気をうまく取り得れる事も必要。スイッチを入れてそのままほったらかしはよくない。
２、照明分野
ＬＥＤなどを使って省エネ効率の高いもの検討が必要。
しかし、設置の為のコストが大部安くなってきているが、まだ高いので、
いろいろと検討する必要がある。
３、水道分野
トイレの水使用量はけっこう多いので、節水式のトイレの検討も考える必要がある。
トイレはテンナトにとっての優先順位が高いので、清潔感や快適性、節水などが
向上するとテナントに好印象を与える事ができる。
まとめとして、テンナト満足度を上げる為には、今後はスピード感とテナントの
立場に立ったサービスの提供が必要である。
（トイレ、洗面所のリニューアル）
コンパクトな瞬間湯沸かし器
・日本イトミック（東京都墨田区）−−−【ＤＥ−５Ｎ１】
（高稼働を維持する為のビルオーナーの経営工夫集）
・白馬商事
改修前にはどのようなオフィスビルがテンナトを集めているかを、徹底的に調査
する。内見時の印象が第一。狭苦しい印象を与えるトイレは全面ガラス張りして
広く見せる。
・ビーバーズ
入居時にビルの内装などの１部を選んでもうらう。
タイルカーペットの色やトイレの仕様など、テナントの要望を盛り込む
【オーダーメイド】を採用している。
・グッドライフ
募集の際に立て看板を作成し、ビルのエントランスに設置。
その看板に物件の特徴を簡易にまとめ記載した。
以上、参考になれば幸いです。
2009年11月19日
アパート・マンション経営、空室対策・解消に有益な情報！
家主と地主（平成21年.12.1）に掲載されていた
有益な情報をお知らせします。
（アメリカの賃貸経営でテナントとの契約更新に向けた活動）ＢＹ奥田貞沖
１、入居後３〜１０日
フレッシュハーブの小鉢といった小ギフトを持参。
新居での生活情報の提供や室内設備に問題がないかのヒアリング
２、入居後３０日
入居歓迎の手紙の送付
（メモ・マグネットなどの生活用品や地域商品券を同封）
３、入居後半年
メンテナンスの不備や不具合などの確認電話をする。
４、契約満期の９０日前
文章で契約更新に向けた案内状を花束などを添えて提示する。
（同時にギフトを用意したり、昼食に招待する人もいる）
５、契約更新本番
アポイントを取って花や鉢植などを持参して訪問。
（契約更新内容や賃料値上げに関しても明確かつ簡易にプレゼン）
更新後には、再び感謝の意を込めて花などの贈呈すると喜ばれる
アメリカと日本、テナントとアパート・マンションなどで違いはあるとは思いますが、
入居していただいたら、なるべく住んでもうらう事が、空室対策には重要と
言われていますので、ご参考にしてみてはどうでしょうか。
（後付けオートロック）
・セキュラ（山口県下関市）−−−【Ｆリーダー】
・ライコム（神奈川県横浜市）−−−【テレロックス】
（ウォールステッカー）
現状回復コスト削減術の特集で加藤隆オーナーが言っている
ウォールステッカーで汚れを隠すはなかなか使えそうです。
ウォールステッカーはインテリア関係などで良く紹介されていると
思いますが機会があれば、使ってみようかなと思っています。
（ＤＩＹに便利なサイトや商品）
・壁紙屋本舗・・・・クロスなどの通信サイト
・ルームファクトリー・・・ＤＩＹ専門通信販売サイト
・ファブリル（大阪府大阪市）−−−【ケーリッヒ補修材】
（フローリングの補修）
・インクコーポレーション（東京都葛飾区）ーーー【洗えるクロス】
（スーパーで購入できる中性洗剤、漂白剤、除光剤で
油汚れやタバコのヤニ、手垢などが簡単に落せるクロス）
・Ｄｅｔｏ（岐阜県岐阜市）−−−【業務用排水口洗浄剤】
・有備（千葉県千葉市）−−−ユニットバスリフレッシュコート
以上、参考になれば幸いです。
2009年11月10日
アパート・マンション経営、空室対策・解消に有益な情報！
週刊全国賃貸住宅新聞（2009.11.9）に掲載されていた
有益な情報をお知らせします。
・アップ（大阪府北区）−−−【芦屋スタイル・ウッド】
表面にさまざまな種類の木材シートを張った木製タイルを壁面に
施工して高級感や印象度を高め効果があるそうです。
４?で６万円程度だそうです。
・グリーンキャピタル（埼玉県さいたま市）−−−【バスビューティー】
浴槽や浴室壁面、浴室床面を安価で補修し、新品同様に再生する
・（株）エスジー（東京都渋谷区）
足場を使わずに建物外壁の調査、診断を行なう
塗装するだけでタイルの剥がれやコンクリート塊の落下を防ぐ。
・ケイシス（神奈川県横浜市）
水回り商材の販売。
和式トイレから洋式トイレへの改修
以上、興味がありましたら詳しく調べてみてください。
今日はこの辺で
2009年10月29日
アパート・マンション経営、空室対策・解消に有益な情報！
週刊全国賃貸住宅新聞（2009.10.26）に掲載されていた
有益な情報をお知らせします。
（防犯関係）
・ライコム（神奈川県横浜市）・・・・・テレロックス
電話回線を使っての共用エントランスにオートロックの導入
・ジーコム（東京都大田区）・・・・ホームバリア
パソコンにＵＳＢを繋げてアラームが鳴る窓センサーで防犯する
（電子錠）
・セリュール（東京都中央区）・・・・
・ソニックブレイン（東京都千代田区）・・・・・ロックイット（２万４８００円）
・セキュラ（山口県下関市）・・・・マイロック
・東邦金属工業（東京都江戸川区）・・・デジタルドアロック【Ｖ１０】
（宅配ボックス）
・オーティン（埼玉県川越市）・・・・・・荷もつ当番
繁止錠と収納ボックｽとの組み合わせ商品。（１セット１万６８００円）
（鳥害対策）
・ウィングヤマグチ（福岡県福岡市）・・・撃退ドットマン
３Ｄ視覚パネルと蛇柄模様が鳥類の視覚を混乱させるそうです。
パネル柄手すり用３Ｄセットとベランダ用テープセットそれぞれ１９８０円
2009年10月28日
アパート・マンション経営、空室対策・解消に有益な情報！
週刊全国賃貸住宅新聞（2009.10.26）に掲載されていた
有益な情報をお知らせします。
「2009年度、入居者が部屋探しの際に絶対条件と考える設備」
・単身者向け物件
１位 ブロードバンド対応、 ２位 地上デジタル放送
３位 ＴＶモニター付インターホン、 ４位 オートロック
５位 シャンプードレッサー、 ６位 洗浄機能付き便座
７位 ガスコンロ、 ８位 ＣＡＴＶ、
９位 ＢＳ・ＣＳアンテナ、 １０位 ディンプルキー
・ファミリー向け物件
1位 追い炊き機能、 ２位 地上デジタル放送
３位 ブロードバンド対応、 ４位 洗浄機能付き便座
５位 ＴＶモニター付インターホン、 ６位 システムキッチン
７位 シャンプードレッサー、 ８位 オートロック
９位 ガスコンロ 、 １０位 ＢＳ・ＣＳアンテナ
「2009年度、これがあれば賃料が上がる設備」
（単身者向け物件）
１位 ブロードバンド入居者無料、 2位 オートロック
３位 ＴＶモニター付きインターホン、 ４位 ホームセキュリティシステム
５位 防犯カメラ、 ６位 浴室換気乾燥機
７位 システムキッチン、 ８位 洗浄機能付き便座
９位 自動二輪置き場、 １０位 追い炊き機能
（ファミリー向け物件）
１位 追い炊き機能、 2位 オートロック
３位 ブロードバンド入居者無料、 ４位 ホームセキュリティシステム
５位 システムキッチン、 ６位 浴室換気乾燥機
７位 ＴＶモニター付きインターホン、 ８位 床暖房
９位 洗浄機能付き便座、 １０位 ＩＨクッキングヒーター
１０位以下でニーズが高い物は、２４時間利用可能ゴミ置き場
（ファミリーで１１位）、宅配ボックス（単身１４位、ファミリー１６位）、
ＩＨクッキングヒーター（単身者１５位）
記事の最後にも書いてありましたが、最新の設備を導入すれば
満室になる時代ではなく、賃料とバランスの取り求められる設備導入が
必要で、ターゲットにあった物を取り入れる必要があるのでは思います。
参考にしてみてください。
では、今日はこの辺で
2009年10月26日
2009年10月14日
アパート・マンション経営、空室対策・解消に有益な情報！
週刊全国賃貸住宅新聞（2009.10.12）に掲載されていた
有益な情報をお知らせします。
（特殊防錆塗装）
・モンジュ（東京都板橋区）・・・・・エポガードシステム
再塗装の期間が大幅に延長でき、一般的に塗装が５日程度
かかる所、全工程を２日間で行ない、
人件費などを含め、コストが４０％以下のケースもあり、
コストが安いというメリットがある。
（物件内の放置二輪車撤去）
・タブコーポレーション（本社：大阪府吹田市）
自転車１台あたり２９４円、バイクは無料。
（物件の補修を行なう専門会社）
山田技研（東京都品川区）
サッシやフローリングの傷やへこみ、壁紙の剥がれや汚れなど
その部分だけを補修する。
特に力を入れているのが、バスタブなどの水回りの補修で、
バスタブはコーティングして補修する事で取替えの５分の１程度との事。
（害虫、害獣対策商品）
・鵬図商事（東京都大田区）
今日はこの辺で
2009年09月29日
アパート・マンション経営、空室対策・解消に有益な情報！
週刊全国賃貸住宅新聞（2009.9.28）に掲載されていた有益な
情報をお知らせします。
（セルフリフォーム支援サイト）
・村上工務店（兵庫県神戸市）・・・・・ＲｏｏｍＫｉｔ（ルームキッド）
・フィル（大阪市西区）・・・・壁紙屋本舗
気になった記事としまして、グローバル・マネー・コンシェルジュの
玉木さんの損害保険の基礎知識で社名とは記載させて
いなかったのですが、（賃貸新聞の編集部を通して連絡と
なっていました）興味がある火災保険を説明していました。
・火災保険で掛け捨てではなく満期返戻金があり、
支払い金額より多くなって帰ってくる積立型火災保険。
火災ほか風水災、落雷、外部からの飛来などの各種災害に
対応しており、（地震保険も別途契約可能）など、なかなか良さそうです。
保険会社名が書いてないのが残念です。
興味がある方は調べてみてくださいね。
今日はこの辺で
2009年09月01日
アパート・マンション経営、空室対策・解消に有益な情報！
週刊全国賃貸住宅新聞（2009.8.31）に掲載されていた有益な
情報をお知らせします。
（住宅内の壁や床などから発生するホルムアルデヒドなどの抑制に）
○内外テクノス（東京都新宿区）・・・NANO Vコート
（不動産ポータルサイト特集より）
○アットホーム・・・at home wed
○アドパークコミュニケーションズ・・・・HOME ADPARK
○ネクスト・・・HOME‘S
○リクルート・・・SUUMO（フォレントから改名）
○NTTデータ・・・・賃貸住宅HOME4U
○カカクコム・・・・スマイティ
反響を上げる為には
１、画像掲載点数を増やす（外観、内観、間取りは最低でも）・・リクルート
２、情報が少ない物件は切り捨てられてしまう・・・リクルート
３、ポータルサイト大手はポイント制度を設けていて、不動産会社は
ポイントを買取、そのポイントに応じて、ページ内の広告枠などを
利用する。ポータルサイト上の掲載件数が増え、
反響がよくなるとの事。・・・文内
４、画像掲載率が高いものから上位表示され、その他、
物件詳細など情報がリッチな方が上位表示される。
その次の条件は家賃との事・・・・ホームズ
５、情報公開日という欄があり、【本日公開】【３日以内に公開】
【１週間以内に公開】【指定なし】があり、指定なしより圧倒的に
検索されやすいので、こまめの更新が必要との事・・・アットホーム
（鳥害、ねずみなどの生活害虫対策商品）
○鵬図商事（東京都大田区）
（工事いらずの宅配ボックス）
○Outin（オーティン）（埼玉県川越市）・・・荷物当番
（ゴミ屋敷や事故物件の特殊掃除）
○トータルクリーンカンパニー（東京都狛江市）
（空室時の排水トラップ用充填液）
○エスエヌシー（静岡県沼津市）・・・トラップキーパーEC−１０１
（住宅やビルの補修・補強工事）
○カボテック（徳島県徳島市）
炭素繊維を特殊樹脂で集成板化したものを接着剤でコンクリートなどの
構造物に接着する工法。大幅な施工費の削減と工期の短縮、
メンテナンス不要との事。
以上、興味がありましたらくわしく調べてみてくださいね。
では、今日はこの辺で
2009年08月26日
アパート・マンション経営、空室対策・解消に有益な情報！
週刊全国賃貸住宅新聞（2009.8.24）に掲載されていた有益な情報を
お知らせします。
（トップが大いに語る）より
東建コーポレーション（愛知県名古屋市）の左右田社長の話で、
賃貸市場は競争が非常に激しくなり、その状況下で必要な事は
【建物の差別化】と【入居募集の差別化】と言っていました。
建物差別化とは、【建物機能の強化】【インテリアの差別化】
【建物構造の差別化】で、入居者の方は、趣味やライフサイクルにあった
専用機能付き物件を求めていて、具体的には【家具付き】【女性専用】
【ガーデニング対応】【シニア対応】【ペット対応】【戸建て賃貸】などだそうです。
入居者募集の差別化とは、【携帯電話による賃貸物件情報】
【不動産店舗ネットワークの構築】で、PCより携帯の利用者が上回っており、
今後は携帯電話によるサイトの充実化が重要になるのと、
募集をしてくれる仲介業者の強化が賃貸住宅ビジネスを成功に
導くために必要と言っていました。
（女性だけの入居者募集プロジェクト）より
ユーミーマンションCF本部の弓場建設（鹿児島県鹿児島市）の話で、
【物件の特徴が１目で分かる手作りチラシ】【物件毎のリーフレットを
携え行なう仲介会社訪問】【空室用案内セットの設置】
【物件はショールーム】などを空室を埋める為にしている取り組み
と書いてありました。
いろいろと参考になると思います。
では、今日はこの辺で
2009年08月25日
アパート・マンション経営、空室対策・解消に有益な情報！
週刊全国賃貸住宅新聞（2009.8.24）に掲載されていた有益な情報を
お知らせします。
（トークセッション 女性コーディネーターが提案 借り手のない
部屋を魅せるコツ）より
賃貸住宅フェアIN東京で行なわれた、IC２１のメンバー５人で行なわれて
トークセッションからです。
・玄関からキッチンシンクが見える部屋は【ロールスクリーン】で目隠し、
玄関は細々したものがあつまるので、【つっぱり式の薄型ストッカー（靴入れ）】
で収納を兼ねた目隠しも有効。
【ポリカーボネード】の間仕切りや和モダンな【すだれ】も有効との事。
・窓がなく暗い部屋には、窓にあるような抜け感と光を反射する【鏡】。
アクセントとして、壁の１面だけオレンジや黄色の【カラークロス（塗装）】の
部分貼り。
ライティングレールをつけてスポットライトのような照明効果の利用との事。
・壁が撤去できないなどで壁を利用する時は、【ピィクチャレール】を取り付けて
絵やタペストリーを掛けるスペースにしたり、インテリアショップなどで、２０００円
程度で購入できる【アクセントステッカー】を貼るのも有効との事。
・長細いお部屋は、出来るだけ床を塞がない事と視線の通り道を作る事が
重要で造り付けの収納であれば、【フロートタイプ（床から浮いたもの）】、
【吊戸】などは目線より上に取り付ける、壁面の１部に【鏡】を取り付ける。
コーナーの角に【スタンドライト】の設置や【ライティングレール】で
スタイリッシュな感じになるとの事。
・変形した間取りには、既成の家具が入らないデットスペースなどに
【可動式の棚板】を何枚かつけると有効活用できるとの事。
・収納については、壁面を有効に】【備え付けの棚】などの設置。
収納で２段になっているものは、部分的でも【１段】にするといいとの事。
・清潔感として、水回りがきれいでないと物件に人気がない。
水回りと壁を埋める【コーキング】のやりかえ、水洗金具やシャワーヘッド、
排水溝の蓋、お風呂の栓を綺麗にする。
ユニットバス全体では壁に【シート】を貼る、種類によっては浴槽のみの
取替えや塗装、【照明器具】や【換気扇】を綺麗にしたり、取替えも有効との事。
・見てもらえるチラシの工夫としては、レイアウトやバランスを考えて、
１目で分かりやすい事が第１条件で、図面に家具を設置して生活感を
イメージさせて、 チラシ１枚で【内見してみたい】【こんなお部屋に住んでみたい】と
思わせるほどのインパクトのある見せ方を工夫すべきですとの事。
以上、いろいろと参考になると思います。
では、今日はこの辺で
2009年08月22日
会社の玄関ドアの鍵を変更します。
事業用ビル（現在は住居として貸し出し中）の玄関扉の、
鍵の交換をする事にしました。
この建物は１〜３階を一人の方に貸しており、私の会社と自宅が４階にあります。
１〜３階に住んでいる方は正面玄関から出入りしていただいています。
１階から２階へは室内で階段で繋がっていて、３階へは、
１階と２階それぞれから、共用階段を使って行く事ができます。
私達は裏口玄関を使用して、エレベーター又は、運動の為階段を使い
４階に上がります。（説明が解りづくらて申し訳ありません）
今回、この裏口玄関の鍵を変える事にいたしました。
このドアは防犯の為、通常鍵を閉めているので、
来客や運送屋さんが来られると、インターホンで対応して、
１階まで降りて行かなくてはなりません。
来客の場合は特に、、お帰りになるさいに１階までいっしょに降りて、
鍵を閉めて４階にもどらなくてはならず、結構大変でした。
オートロックにするには使用頻度や金額を考えると合いませんし、
リモコンで開く電子キー等は１〜４階と距離があるので、電波が届かないなど
いろいろと調べていました。
所が、先日、行なわれた賃貸フェアでもらったチラシを見ていると
私が思っている機能を満たす鍵を発見しました。
さっそく、電話をして来てもらい、電波が届くかどうか実験をして、
問題がないので見積を取ってもらいました。
値段的にかなり無理を言わせて貰ったのですが、了承していただいたので
設置する事にいたしました。
メーカー名：セキュラ株式会社（山口県下関市）
品名：マイロックＳＮとリピーターユニット（追加リモコン１個）
この製品は配線不要の乾電池式の暗証番号とリモコンで開く
電子キーです。
特徴
１、オートロック施錠（ドアを閉めると自動でロック）
２、暗証番号解錠（２〜９桁のお好きな番号の設定（３通り））
３、リモコン解錠（室内・室外関係なくワンタッチロック解錠）
４、簡単工事（既存ドアに配線工事不要で設置可能）
５、警報機能（無理なこじ開けは警報で威嚇、電池交換お知らせ機能付き）
６、非常時対応（電池切れの時は市販電池（角型９Ｖ）で応急操作可能）
７、リピーターユニット使用で１００ｍ程度の距離で解錠可能（環境により変化）
といった感じです。
来客や運送屋さんの対応が４階から出来、来客がお帰りになる際も、
いっしょに１階まで行って鍵を閉めなくても済みます。
アパート・マンションの鍵交換にも、マイロックＳＮはキーレスになりますし、
防犯上もいいのではないでしょうか？
電池代はかかりますが、入居者さんの入れ替えの際に
鍵交換の必要なくなりますし、内見者の案内もスムーズに行きます。
見栄えもよくなりますしね。
では、今日はこの辺で
2009年08月21日
火災警報器の購入
改正消防法が交付され、２００６年６月から、
すべての住宅（アパート、マンション含む）に火災報知器の設置が
義務付けられました。
新築住宅については、平成１８年６月１日からで、 既存住宅につきましては
各市町村条例により、平成２０年６月１日〜平成２３年６月１日の間で
設置義務化の期日が決められます。
東京都の場合、平成２２年４月より設置が義務ずけられて、
設置場所は台所と区切られている居室
（例、ワンルームは１個、１Ｋは２個）に設置するみたいです。
消防署が部屋内を点検したりする訳ではないですし、
設置していなくても罰則はありません。
しかし、仮に、火災が起こった時に、設置をしていない場合には、
大家さんの責任問題になる可能性もあるみたいです。
（責任はないとも聞きますが？？？）
ですが、大家としましては設置はすべきではないでしょうか？
私の所有する物件では、入居者さんの安全問題もあるので、
全物件で設置する事にいたしました。
メーカーーを始め、ホームセンターや電気量販店、ネット等で、いろいろと探し
個数が１００個以上になるので、量的な値引きを含めて検討しました。
火災警報器のメーカーもいろいろあり、機種もいろいろありますが、
最終的にはネットで購入する事にいたしました。
ホーチキというメーカーのもので、警報音がブザータイプで１個１９８０円でした。
（１万円以上で送料無料）
探せば、もっと安い物、所があったのかもしれませんが、
まずまずの値段ではないでしょうか？
しかし、個数があると総額が結構な値段になります。
これから、入居者様のお渡しして、ネジ１本で付けられますので、
設置場所を指定して、ご自分で付けられる方は付けていただき、
付けられないようであれば、私たちの会社で設置しようと思います。
火災警報器の設置には罰則はありませんが、大家としては設置すべきだと
思いますので、検討してみてはどうでしょうか？
では、今日はこの辺で
2009年08月20日
墨田区の物件で地デジ対応完了
テレビの放送が、２０１１年７月２４日で従来のアナログ放送から、
地上デジタル放送に完全に移行します。
その為、地上デジタル対応にしないとテレビが見れなくなってしまう為、
２０１１年の７月２４日までにその作業をしなくてはいけません。
方法には、地デジ対応アンテナに変えたり、ケーブルテレビ、インターネット等
の方法があります。
私の会社が所有する墨田区の３棟で地デジ対応に変更いたしました。
この３物件の内築が３５年以上の２棟は、以前に出来た高い建物の為、
電波障害が起きたので、無料でアンテナ受信からケーブルテレビに
変更していました。
残りの１棟は新築時にケーブルにしておりますので、
３棟ともケーブルテレビのＪ・ＣＯＭさんにお願いして、
無料で変更してもらいました。
築が浅い物件はブースターと部屋内のコンセントジャックの変更。
築３５年以上の２棟の内、１棟は事業ビルだった為、
１〜３階を１人の方が借りていただき、４階は会社の事務所と私の自宅
でしたので、建物の中まで線を引き直してもらいました。
もう１棟に関しましては、ブースターの変更と各部屋のベランダまでは新規に
線を設置してもらいましたが、部屋内はしていません。
部屋内にある線は、現在テレビが見れているのであれば、
線が生きているので、テレビコンセント部分だけの変更をして、
建物が古いので線の劣化などで見れなくなった場合は、
ベランダまで新規に引いた線を使って露出で部屋内に引き込む
形になります。
取りあえず、これで墨田区の３物件の地デジ対応は完了です。
後は、残りの３物件（葛飾、江戸川区）も検討しようと思います。
では、今日はこの辺で
2009年08月12日
アパート・マンション経営、空室対策・解消に有益な情報！
大家兼空室対策・解消コンサルタントの浅輪裕彦です。
週刊全国賃貸住宅新聞（2009.8.10）に掲載されていた有益な情報を
お知らせします。
（不用・放置自転車の撤去、回収）
・（株）バイクオフコーポレーション 【福島県いわき市】
（賃貸住宅市場動向）
ネクスト（ＨＯＭＥ，Ｓマーケットレポート）によると
賃料の下落は一服したそうだが、敷金・礼金（初期費用）の
下落が止まらないそうです。
平均で敷金は２００９年６月には１、４６ヵ月分、礼金は０、８４ヵ月分
となったそうです。
「敷金ゼロ物件の割合」も「礼金ゼロ物件の割合」もこの半年で急上昇だそうです。
又、総務省が発表した住宅・土地統計調査によると
賃貸住宅の空室は４００万戸超だそうです。
今後を考えると思いやられますね。
対策を早めに取った方が良さそうです。
（フローリング材）
・「ゆか大将」 山中産業【大阪府大阪市】
畳をはがして、その上に敷き詰めるだけで、根太工事不要で釘や接着剤も
不用だそうです。
興味がありましたら、お調べくださいね。
では、今日はこの辺で
2009年08月11日
2009年07月28日
アパート・マンション経営、空室対策・解消に有益な情報！
大家兼空室対策・解消コンサルタントの浅輪裕彦です。
週刊全国賃貸住宅新聞（2009.7.27）に掲載されていた有益な情報を
お知らせします。
今回の新聞では管理会社の管理戸数ランキングが掲載されていたのですが、
そのコメントで空室対策・解消の試みなどが書いてありましたので抜粋します。
・全国賃貸住宅新聞のコメント
かっては管理業界では短期間で入居者が入れ替わるアパート・マンションを
「良い物件」としていた。だが、今やそれは遠い昔の事。
長住み続ける入居者こそ優良な顧客と考える。
・アミックス（東京都千代田区）末永氏のコメント
入居しやすくする一方で、退去しづらくする方策も同時に進めていかなくては
いけまえん。
敷金、礼金ゼロ円、保証人不要などの対策を講じる一方、途中解約を
禁止するなど、契約そのものを変える必要があります」
低所得者（ブルーカラー、低学歴、母子家庭、健常高齢者など）を
ターゲットにし、仲介店にに対して追加のインセンティブを支払う。
・ヒロコーポレーション（東京都新宿区）のコメント
「モデルルーム作戦」を実施。（ニトリなどで買い揃えて３万円程度の家具を置く）
駅から１５分といった物件には自転車を入居者にプレゼントするなど。
・レオパレス２１のコメント
昨年１２月より契約期間や物件に応じて１０〜３０％値下げの
異例のキャンペーン
・明和不動産（熊本県熊本市）川口氏のコメント
入居者を獲得するためには、入居一時金を下げて対応するしかありまえん。
当社は敷金、礼金ゼロ円の物件が全体の３０％を超えました。
今年は賃料を下げる事で勝負できた。しかし、来年はこれで勝てる
保証はない。
・中央ビル管理（埼玉県越谷市）のコメント
今年はさらにネットに力を入れています。客が５、６店巡って物件を
探したのは過去の話。今は回っても２社が限界です。
入り口のネットでいかに顧客を獲得するかが、空室対策の成否が決まる。
・天極（埼玉県川越市）のコメント
「法人獲得のための営業」
・スカイコート賃貸センター（東京都新宿区）のコメント
「学校や病院などとの提携」
・渡辺住研（埼玉県富士見市）渡辺氏のコメント
空室を埋めるための奇策はありません。日の当たらない、つまらない作業を、
いかに飽きる事なく続けていけるか次第と考えます。
仲介店をしらみ潰しに回っています。
・富士建設工業（埼玉県所沢市）井上氏のコメント
入居者に対して、退去時期などのアンケートを実施することで
入退居時のロスタイムを減らしている。
（学生入居者編）・・・・大学進学率は５３．７％へ増加
・ジェイエスビー 佐伯氏
「置き薬」「家具・家電」の設置
・毎日コムネット伊藤氏
全国の高校５４００校あるうち５０００校に「東京ひとり暮らしガイド」を配布し、
さらに営業スタッフ３０人が全国行脚し、５００校を直接訪問し足で回る。
（外国人入居者編）・・・・外国人登録者２１５万人超で過去最高
（法人入居者編）
社宅代行上位１０社の総数は３４万２７７７戸（昨年３３万７０９２戸）で微増
１位 タイセイハウジーグループ（東京都渋谷区）
２位 東急不動産グループ（東京都渋谷区）
３位 リロケーションジャパン（東京都新宿区）
４位 ハウスメイトグループ（東京都豊島区）
５位 スターツコーポレートサービス（東京都中央区）
６位 長谷工ライブネット（東京都港区）
７位 三井住友住宅リース（東京都新宿区）
８位 物産コミュニティー（東京都千代田区）
９位 ＮＴＴビジネスアソシエ（東京都千代田区）
１０位 ベルス（東京都中央区）
（損害保険の基礎知識）・・・・グローバルマネーコンシェルジュ 玉木氏
「大家が加入すべき保険」
・火災保険
賃貸している建物の火災に対する保険
・損害賠償保険（施設賠償保険）
建物の構造上や管理不備などで入居者や他人に怪我や物を壊した場合に
対する保険
・地震保険
建物の地震に対する保険
・家賃保証保険
災害の復旧するまでの収入減に対する保険
「入居者に入ってもらいたい保険」
・家財保険
家財に対する保険
・個人賠償責任保険
水漏れなど、違う部屋への賠償が生じた時の保険
・借家人賠償責任保険
自分の不始末で火災が起きた時に大家へ賠償しなくては行けに時の保険
いろいろと参考になる事があると思います。
では、今日はこのへんで
2009年07月17日
アパート・マンション経営、空室対策・解消に有益な情報！
大家兼空室対策・解消コンサルタントの浅輪裕彦です。
週刊全国賃貸住宅新聞（2009.7.13）に掲載されていた有益な情報を
お知らせします。
リクルート（フォレント）が行なった
『２００８年賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査』からですが、
（部屋探しで重視した条件は？）
１、家賃 ９３．７％
２、路線・駅やエリア ７７．０％
３、最寄り駅からの時間 ６３．５％
４、間取り ５９．７％
５、通勤・通学時間 ５４．１％
６、立地・周辺環境 ５２．７％
７、面積（広さ） ５２．６％
８、初期費用（敷・礼・仲介など） ４５．１％
９、築年数 ４０．６％
１０、設備・仕様 ２８．１％
１１、住宅の向き ２７．５％
１２、部屋の数 ２２．４％
１３、セキュリティー １７．８％
（入居物件決定の際の【あきらめた】項目）
１、築年数 ３６．８％
２、初期費用（敷・礼・仲介など） ２６．７％
３、家賃 ２４．９％
４、セキュリティー ２４．８％
５、面積（広さ） ２３．７％
６、最寄り駅からの時間 ２１．２％
７、住宅の向き １８．６％
８、部屋の数 １７．２％
９、設備・仕様 １５．７％
１０、間取り １４．９％
１１、構造（耐震・耐火など） １２．９％
１２、路線・駅やエリア ９．１％
１３、通勤・通学時間 ９．０％
１４、立地・周辺環境 ７．１％
（引越しを思い立ったきっかけは？）
１、更新時期が来たから １７．７％
２、一人暮らしをしたかったから １３．５％
３、転職したから １３．０％
４、今より条件がいい物件を見つけて １２．５％
５、結婚した（する）から １１．２％
６、就職した（する）から １１．０％
７、転勤したから ８．５％
８、離婚した（する）から ２．４％
９、その他 １６．８％
全体の割合を書きましたが、一人暮らし（男性・女性）、二人暮らし、ファミリー
学生別にデーターが載っており、ご自分の物件のターゲットによって
いろいろと検討・対策をしてくださいね。
私の物件は築が３０ 年を超えている物件もあり、
（部屋探しで重視した条件は？）で全体でみると
４０．６％もあり築年数がますます、ネックになって来ると思われます。
しかし、（入居物件決定の際にあきらめて項目）で
築年数が３６．８％（全体）で１位だったので、築が古くても
いい物件であれば、需要はあるみたいで安心しました。
ご自分の物件の地域性やターゲットに落とし込む必要がありますが、
このデータを参考にしてみてくださいね。
では、今日はこのへんで
2009年07月15日
（株）スピードネットの遅延・滞納（倒産？）
大家兼空室対策・解消コンサルタントの浅輪裕彦です。
(株）スピードネットさんとの２ヵ月に渡るやり取りがやっと終了しました。
今日（７月１５日）の昼過ぎに、通帳記入に行って、入金をみてみると
（株）スピードネットさんの名前がありました。
強制執行まで行くのかと、思っていたのですが、取り合えずほっとしました。
１、未納家賃
２、（株）スピードネットさんへお伺いした時の駐車場代
３、訴訟に必要な登記簿代（（株）スピードネットさんと当社分）
４、訴訟する際の収入印紙代
５、訴訟する際の郵便切手等
６、６月７日と７月７日の裁判所までの交通費
７、必要書類等のコピー代
１と２の遅滞損害金（年６％）はなしとなりました。
電話代や労働時間（日給計算）などを考えると赤字でしたが、
２〜７の内、もしかすると認められない可能性のあるものもあるので
上記が回収できて良しとします。
今回は、強制執行は体験できませんでしたが、少額訴訟は体験できたので
いろいろと勉強になりました。
今後、（株）スピードネットさんとは限りませんが、保証会社さんが
滞納をした場合には、電話やＦＡＸ、お伺いしたりなどで何度も催促するより、
催促は必要でと思いますが、少額訴訟をさっさとしてしまうのも
手かも知れませんね。
滞納を起こす保証会社は倒産や民事再生になる可能性があるので、
家賃以外に訴訟代なども回収できなくなる可能性もありますので
注意が必要ですが・・・・・。
少額訴訟の所要時間と金額を簡単に書きますと
・会社の登記簿を取る時間（私の場合は３０分程度で２０００円）
・簡易裁判所に行って訴訟を申し込む時間
（私の場合は裁判所までの往復時間を入れて今回は５時間で
交通費を入れて６０００円程度、次回は３時間程度？）
・裁判の時間（私の場合は裁判所までの往復時間を入れて２時間と交通費）
・簡易裁判所に行って強制執行の申し込みをする時間
（今回は行なっていないのでわかりません？）
・その後の時間（今回は行なっていないのでその後はわかりません？）
（その他コピー代などで５００円程度かかります。）
訴えから１ヵ月程度で裁判、それでも払われない場合は、
最終手段の強制執行まで、さらに２〜３週間程度なので、
最長の場合ですが、訴えから強制執行で回収までは５０日〜６０日程度
掛かると思います。
私は恐らく、今後同じように保証会社さんの滞納があったら、
すぐに少額訴訟を起こすと思います。
日記で（株）スピードネットさんとのやり取りを書いてきましたが、
取り合えず今回で終了となります。
この日記が保証会社さんとの滞納で困っている方のお役に立てれば
幸いです。
（株）スピードネットさんから、まだ回収できていない大家さんや不動産屋さん
はがんばってください。
（株）スピードネットさんは今後の再生を祈っております。
疲れた２ヵ月でしたが肩の荷が下りた感じです。
では、今日はこの辺で
2009年07月13日
アパート・マンション経営、空室対策・解消に有益な情報！
大家兼空室対策・解消コンサルタントの浅輪裕彦です。
前回、金利の事を少し書きましたが、今どれくらいのなのかを、
近くの銀行でアパートローンを調べてみましたので参考にしてみてください。
（店頭金利・・平成２１年７月分）
三井住友銀行
変動金利 ２．４７５％
２年固定 ２．３８０％
３年固定 ２．４８０％
５年固定 ２．７００％
１０年固定 ３．１７０％
１５年固定 ３．５４０％
２０年固定 ３．６２０％
（団体信用保険を付けて場合、０．３％上乗せ）
東京三菱UFJ銀行
変動金利 ２．４７５％
２年固定 ３．１０％
３年固定 ３．３５％
５年固定 ３．６５％
１０年固定 ３．９５％
１５年固定 ４．４５％
２０年固定 ４．８５％
（団体信用保険を付けて場合、０．３％上乗せ）
りそな銀行
変動金利 ２．４７５％
２年固定 ３．１０％
３年固定 ３．３５％
５年固定 ３．６５％
１０年固定 ３．９５％
１５年固定 ４．５０％
２０年固定 ４．８５％
（団体信用保険を付けて場合、０．３％上乗せ）
取り合えず、３銀行ですが参考にしてみてください。
しかし、あくまでも店頭金利ですので、実際の金利は
事業内容や担保、それぞれの資産内容によって１％程度内
で上下（上は殆どなく、借入ができない事になるみたいです）するとの事です。
変動金利には、恐らくこれ以上下がらず？
急激には上がる事はないが、徐々に上がって行くのではと言う、
融資担当者が多かったです。（固定もですが・・・・）
融資の際には、政府系などもありますのでいろいろと調べてみてくださいね。
では、今日はこの辺で
2009年07月09日
日本政策金融公庫に行ってきました。
大家兼空室対策・解消コンサルタントの浅輪裕彦です。
以前、このブログでも書きましてが、事業承継支援金の自社株買取の
くわしい内容を聞く為に、日本政策金融公庫 東京支店に行ってきました。
東京支店に行ったのは、会社で５〜６年程前にアパートを新築した際に
東京支店（その当時は国民生活金融公庫 大手町支店）で借り入れをしました。
法人などで借りる場合、１支店で借りる事が基本となるみたいですし、
決算書も毎年、お送りしているので話が解りやすいので東京支店に
行ってきました。
（ちなみにその時は、３６００万円を１５年返済で元金均等返済の固定、
金利１．９％でお借りしました）
自社株を買う方法としては、会社で金庫株として買うか、個人が買うかの
２つになると思います。（M＆Aなどで他所に買ってもらう手もありますが・・・・）
個人（会社の代表者）が事業承継支度金の特別金利を受ける為には、
以前に書きました経済産業省の認可が必要なんですが、
認可は少し前に下りたので、今日、次の段階として詳しい内容を
聞きに行きました。
取り合えず、私の会社の場合は個人で買う方が適しているので、
個人で買う場合についてくわしく聞きました。
基本として、融資額の上限は７２００万で、無担保の場合には１０００万から
２０００万が限界で、それ以上になると担保提供が必要になるとの事でした。
返済期間は最長で１５年（うち据置期間は２年以内）の設備資金の扱いになり、
金利は、平成２１年７月現在で５年固定１．９％、１０年固定２．５％、
１５年固定で２．８％となり、通常金利の０．４％ダウンで借入ができるそうです。
当然ながら、上記は基本なので、会社の内容や担保のあるなし、
私の資産及びキャッシュの動きなどによって金額も期間、金利も変化します。
借入申し込み際に必要な書類としましては、
・経済産業省の認定申請書の写し
・借入申込書
・法人の履歴事項全部証明書（発行日から３ヵ月以内）
・２期分の確定申告書および決算書（別表、勘定項目明細も含み）
・決算後６ヵ月以上経過している場合は最近の試算表
・担保をご希望される方は物件の登記事項全部証明書と公図
が必要と言われました。
その他に疑問などを、いろいろと質問や相談をしました。
日本政策金融公庫さんで借りるかどうか？
いつ借りるか？
本当に借りるのか？
全然決まっていませんが準備や情報を集めて置く事は必要だと思います。
新築を建てたり、中古物件を買う予定がないので、最近の金利状況に
疎くなっているので、少し調べてみようかと思います。
では、今日はこの辺で
（株）スピードネットの遅延・滞納（倒産？）
大家兼空室対策・解消コンサルタントの浅輪裕彦です。
今日も（株）スピードネットさんの件です。
少額訴訟（７月７日）の判決が出た夕方、（株）スピードネットさんに
判決が出たのですぐに、お支払いしていただくように電話を入れました。
そうすると、なんと、担当の方が替わってしまい、前の方は違う部署に行き、
外出しているとの事で、新しい担当の方が新たに対応するとの事でした。
担当が替わったばかりで、まだ事情が解らないので、
状況を教えてくださいと言われ、かなり頭にきました。
状況は前の担当者に聞いて、今日少額訴訟で判決が出たのですぐに支払いと、
判決の書類が７〜１０日位で着くので、それまでに入金がない場合は、
書類が到着したら（正確には相手に書類到着後１〜３日して裁判所に
郵便局から届けて証明にきてから）、
強制執行の手続きに入ると思うと伝えました。
（株）スピードネットさんの新しい担当の方は、前の担当者と上司と相談して、
明日か明後日には連絡しますとの事なので電話を切りました。
次の日（平成２１年７月８日）、取引がある不動産屋さんへ電話した際に、
（株）スピードネットさんの話になり、その不動産屋さんも引っかかっており、
６月２６日FAXが送られてきたそうです。
そのFAXを送っていただき見てみると
再生の道筋が出来たこと、大株主との協議の上、代位弁済に優先順位を付けて
送金する旨が書いてありました。
優先順位として
�ー莪�が続いている提携業者さまには、ご通知をいただいて
１０営業日以内に立替
�⊃卦�申し込みがない提携業者様は、３０〜６０日間代位弁済を停止し、
その間に回収し、実質回収率が７０％以上で順次支払い
��２重送金を黙認または精査請求に応じて頂けない、不当収益を得ている等
の提携業者様には 一切代位弁済を拒否させていただきます。
となっており、
再生に道筋ができたのか、本当に返済してくれるのかよく解らない内容でした。
不動産屋さんから頂いた、書面と再生の道筋がついて、
取引が続いている提携業者に、通常通りお支払いしているのであれば、
返事は明日まで待つがすぐに入金するようにFAXを入れました。
夕方に（株）スピードネットさんの新しい担当の方より電話があり、
FAXを拝見させていただいた事と支払いに関しましては、
裁判所よりの書面をみて検討させていただきますとの上司の
答えだったそうです。
まあ、もっともな意見ではあるので、書面がついたらすぐに答えを
くれるよにいい、しかし、書面が着いたら当社は強制執行の準備に
入りますので、返答が遅かったり、入金が７月末とか８月とかであれば、
強制執行の方が早くなる可能性があるので、よく社長を始め、
上司に言っておいてくださいと言って電話を切りました。
平成２１年７月９日の夕方、（株）スピードネットさんから電話がありました。
新しい担当者の方ではなく、法務部の方でした。
話を聞いてみると、平成２１年７月１４日に入金、遅くても７月１５日の朝一には
入金が確認できるように支払うとの事でした。
金額を確認すると未納家賃、駐車場代、訴訟費用全額で、
遅滞損害金（支払いが住むまでの期間の年６％）が抜けていました。
話すと、それは勘弁していただきたいとの事で金額としては、
７月１４日入金であれば、７００〜８００円でした。
訴訟費用を全額認めてもらった事と、訴訟費用や強制執行は
裁判所からの書類が来てから、再度、裁判所行って申請しなくてはいけません。
その時間や費用（被告に請求できますが）を考えますと、１日も送れないで
支払うならと了解しました。
念の為、、１日でも送れず、７月１４日に入金されるのであれば、
遅滞損害金については請求しない誓約書を書いてFAXをしておきました。
（振込み手数料はご負担していただく事もFAXしました）
これで、後は７月１４日ないし７月１５日に入金が確認できれば
２ヵ月位続いた（株）スピードネットさんとのやり取りは終わります。
さて、入金されるか解りませんが、判決も出てこれで支払わないということは
ないと思いますが、どうなんでしょうか？
決着がつくの？
支払いがなく、さらに長引き強制執行まで行くのか？
７月１５日の朝が楽しみです。
2009年07月07日
（株）スピードネットの遅延・滞納（倒産？）
大家兼空室対策・解消コンサルタントの浅輪裕彦です。
しばらく空きましたが、（株）スピードネットさんの記事を書きます。
前回、（株）スピードネットさんに対して、少額訴訟を起こした事は書きましたが、
今日（２１年７月７日）、その裁判の日でした。
東京簡易裁判所で午前１０時３０分に３階民事第３０７号法廷で行なわれました。
１０時過ぎに裁判所に着き、喫煙所でタバコを吸い、トイレに行ってから、
３階に上がりました。
３０７号法廷は１番奥にあり、扉に張られているスケジュールを見てみると
１０時から、１番始めの裁判は始まっており、１０時１５分から２番目の裁判、
１０時３０分から私の会社と（株）スピードネットさんの裁判になっていました。
裁判の時間は１５分や３０分など事件の難題さなのか？
休憩時間の関係なのか？
解りませんが、１つの裁判はかなり短い時間で終わるようです。
中に入りますと１０時から裁判が行なわれており、静かに入って、
すぐ右側の長机に、本日、行なわれる裁判の原告と被告が来ている証明を
するための名前を書く紙が置いてありましたので、名前を書きました。
（株）スピードネットさんの欄には名前がないので、まだ来ていませんでした。
そのまま、傍聴席にすわり１番目の裁判を聞いていると、
親子なのか親族なのか解りませんが近い関係のようで、
なかなか面白かったです。
２番目の裁判は、被告が来なかったので、原告の勝訴で訴えを
読み上げて終わりました。
２番目の裁判が終わっても、（株）スピードネットさんは来られません。
時間になり、私の会社の名前と（株）スピードネットさんの名前が呼ばれました。
私は、傍聴席から、仕切りをこえて席に着きました。
少額訴訟は、よくテレビなどで見かける、裁判官が前面にいて、
原告と被告が左右に分かれて、柵を挟んで後ろに傍聴席が
あるタイプでありません。
丸テーブル（歪の丸）に裁判官と原告、被告が座り、和やかな感じで、
話し合いが進められます。
席について待っていると、裁判官？の方と思いますが、
紙を持ってきて私に渡すので見てみると、（株）スピードネットさんからの
答弁書でした。
答弁書をみてみると請求に対する答弁として、訴状（支払催告申立書）の
請求の原因（紛争の要点）に書かれた事実について認めますとなっていました。
その他の案として
平成２１年７月３１日に一括で支払いさせて頂きたいとなっていました。
裁判官の方に、７月３１日は認められない事を伝え、
書類に判を押して、裁判は私の勝訴で終わりました。
（裁判の際には訴状や証拠提出書類、呼出状、印鑑が必要です）
今後の流れについて、書記？の方にいろいろ聞いていますと
今日、判決が出て、１０〜１４日後くらいに双方に、書類が送られ
手元についてから２週間の内に、異議の申し立てをしない場合は
確定となるそうです。
少額訴訟には仮執行と言うのがあるみたいで、
書類が着いた時点で、訴訟費用の請求や強制執行の手続きが取れるそうです。
簡単に聞きましたが、詳しくはお手元に書類が着いて１〜３日
（郵便局より被告に書類が着いた証明がくる期間）後に、
裁判所に連絡をして、被告に書類が着いた事を確認の上、
再度問い合わせくださいとの事でした。
しかし、金額がたいした事がないからなのか解りませんが、
（株）スピードネットさんが来ないとは、なんだかテンションが駄々下がりです。
裁判官の方も、（株）スピードネットさんの名前を覚えており、
かなり訴訟を起こされているそうで、裁判官の方に名前を覚えられている
会社てどうなんでしょうか？
存在意義があるのでしょうか？
前にも書きましたが
今後は解りませんが、今の時点（平成２１年７月７日）で、私の考えですが、
（株）スピードネットさんの対応などで、取引をすべきでなく、
早く家賃を回収して縁を切りたいと思っている状況です。
すでに（株）スピードネットさんと契約している大家さんや不動産屋さん、
今後、契約を考えている方達もよく状況を把握して注意してくださいね。
本当に注意してくださいね。
裁判に勝っても支払いがされた訳でなないので、倒産や民事再生に
ならない事を祈りつつ、強制執行も考えながら、回収を続けて行こうと思います。
本当に（株）スピードネットさんを相手にしていると疲れます。
では、今日はこの辺で
2009年07月01日
アパート・マンション経営、空室対策・解消に有益な情報！
大家兼空室対策・解消コンサルタントの浅輪裕彦です。
週刊全国賃貸住宅新聞（2009.6.29）に掲載されていた有益な情報を
お知らせします。
（火災報知器について）
２００６年６月１日から消防法の１部が改正され火災報知機の設置が
義務付けされました。
２００９年５月末で全国の４分の１以上が義務化され、
２０１１年５月３１日までには全住居で設置しないと行けないそうです。
厳密には、義務化については、設置をしなくても何の罰則は、ないそうです。
しかしながら、大家は入居者の安全を守る必要もありますし、
法律で決められて以上、設置する義務があるとおもわれるとの事です。
万が一、事故が起きた時には責任問題に発展する可能性があるそうです。
火災報知器の種類には煙で反応する煙式と、周囲温度で反応する熱式が
あります。
住居のどの部屋に設置しなくてはいけないかは、市町村の条例に
よって異なるので、管轄内の消防署に問い合わせるか、
「社団法人日本火災報知機工業会」のHPで紹介されているみたいですので、
調べてみてくださいね。
（火災報知器の販売及び設置会社）
・ヤマトプロテック（東京都港区）
・ホーチキ（東京都品川区）
・ニッタン（東京都渋谷区）
・ステック（東京都千代田区）
では、今日はこの辺で
2009年06月30日
（株）スピードネットの遅延・滞納（倒産？）
大家兼空室対策・解消コンサルタントの浅輪裕彦です。
後、１週間程度で訴訟の日が来ますが、結局の所
（株）スピードネットさんからの入金はありません。
私は支払日に了承・納得はしていませんでしたが、
６月２５日までにはお支払いするとの、電話とFAXをいただいていたのですが、
結局今も遅滞状態が続いています。
６月２６日には、（株）スピードネットさんより、連絡があり
「２５日に入金できませんでした。前にお話しました、グループ会社からの融資
（増資ではなく）もまだ、未定です。増資もですが？？？？
私（担当の方）も今の仕事と併用して、滞納者の回収を昨日よりしており、
そこで回収できたものからでも１日も早く入金いたします。」
このような事をおっしゃていました。
本当がどうかわかりませんが？担当者曰く、従業員も何名か辞めだして
いるみたいですし、１度電話も支払いが遅れ止められて事もあったそうです。
こんな話を聞いていると、（株）スピードネットさんは倒産するのではないかと、
本当に心配になります。
倒産するのか？、再生（継続）するか？、わかりませんが、
取り合えず支払いが終わるまではがんばって貰いたいものです。
予定通り、増資が行なわれれば、問題は解消されるのではと思いますが・・
親会社の（株）スピードパートナーズさんはどうなっているのでしょうか？
訴訟前にちゃんと払って貰えれば、取り下げも考えていましたが、
この感じでは訴訟になりそうですね？
では、今日はこの辺で
2009年06月19日
固定資産税が下がりました。
大家兼空室対策・解消コンサルタントの浅輪裕彦です。
先日、日記に書きましたが、固定資産税の見直しの件で
東京都墨田都税事務所から電話がありました。
墨田区にある物件で非住宅から住宅に認められ、
小規模住宅地の該当によって、土地の固定資産税が下がる事になりました。
それも、来年からではなく、今年から下がる事になりました。
入居者の方にいろいろ動いていただき、大変申し訳なかったですが、
墨田区の土地と建物を合わせた、固定資産税は２００万円ぐらいが、
４０万円程度下がります。
当社の場合、固定資産税を４期に分けて払っているのですが、
１〜３期までは、すでに来ている納税書どうり支払い、最後の４期で
相殺するとの事でした。
墨田社会事務所の方には、提出書類の事でいろいろと文句などを
言った事をお詫びしましたが、凄くうれしいです。
それにして、税は本当に知らないと損をします。
私も気がついたから良かったのですが、忘れていたり、知らなかったりしたら、
年４０万円の損です。
入居者の方には、月々多少ですが還元しようと思います。
皆様も私みたいに用途変更はそうある事ではないかも知れませんが、
間違っている事がたまにあるそうですので、
１度、固定資産税の納付書をご確認してみてはどうでしょうか？
では、今日はこの辺で
2009年06月18日
アパート・マンション経営、空室対策・解消に有益な情報！
大家兼空室対策・解消コンサルタントの浅輪裕彦です。
週刊ビル経営（2009.6.15）に掲載されていた有益な情報を
お知らせします。
（ネット活用によるテナント・店舗誘致）
入居を希望するテナントさんが設備投資などを押さえたい時などに、
居抜きで貸し出す事がよくあります。
そんな場合にインターネットでのテンナト・テンポのマッチングサービスです。
・リングゲートアドバイザーズ ｢そのまんまオフィス｣
・M＆A Properties ｢テンポスマート｣
（事業用ビルのリニューアル工夫集記載）
テンナトとなり得る企業が見るポイント（最低限導入したい設備）
・OAフロア
・光ファイバー
・２４時間入退館可能
・電気容量の拡充
・個別空調
・信頼のおけるセキュリティ
・防災設備
規模、立地、設備面での最低条件をクリアした物件に対して、
内見に際して、テナントがチェックする順番
・エントランス（清潔感と開放感）
・エレベーター（美観と利用しやすさ）
・共用部の廊下等（照明と床材）
・専有部（ドアと室内空間の色調、照明）
・水周り（清潔感と機能性）
・避難経路と防災関連
内見で重要なのは、テンナトが｢備わっていて当然｣という設備はもちろん、
それ以上のアドバンテージになる設備やデザインがあるかどうかとの事です。
又、東生商事の夏建言氏のコメントも参考になります。
不況を乗り切る為に必要と思ったこととして、
仲介業者さんとの関係を強化する事が重要とおっしゃっています。
・業者さんに気に入られる物件にリニューアルすれば、自然にお客は
ついてくるでしょう。
・そして、自社物件の売りや強みを、とにかくわかり易く箇条書きや図面に
起こして、販売資料に利用する事。（設備やオプション、配電図など）
・リニューアルの際も業者さんは、情報が豊富で最近流行のデザインや
地域でどのようなオフィスを構築した方が良いか様々な知識を持っている。
・テナントからアンケート調査を行いニーズを汲み取り、予算範囲内で必要
設備の導入
私の会社は事業用ビル（現在は住居併用）を所有していますので、
参考になりますし、（ネット活用によるテナント・店舗誘致）は別にしても、
アパートやマンションの空室対策や解消にもあてはまりますので
参考にしてみてください。
では、今日はこの辺で
2009年06月17日
アパート・マンション経営、空室対策・解消に有益な情報！
大家兼空室対策・解消コンサルタントの浅輪裕彦です。
週刊全国賃貸住宅新聞（2009、6.15）に掲載されていた有益な情報を
お知らせします。
（月極駐車場検索サイト）
・インフォアドバンス（東京都練馬区） ｢パーキングポイント｣
（ハトなどの鳥害対策の種類）
１、磁石
強力な磁気より方向感覚を狂わせる。メンテナンス不要、
広範囲には効果が薄く。
２、ネット
ベランダなどの開口部を覆い、進入する場所を無くす。
３、プロテクター
建物の軒先などに針状の物を飛来箇所に設置する。
正しく設置しないと、隙間に止まる可能性がある。
４、忌避剤
臭気薬品を使用し、その場所から遠ざける。
一時的な効果しか得られないのでメンテナンスが必要。
５、音響
爆発的な音で驚かせたり、同類鳥の悲鳴音を流す。
一定の効果は見込めるが、コストがかかり、人によっては不快を感じる。
６、電気ショック
飛来場所に微電流を流す。一定の効果は見込めるがコストがかかる上、
メンテナンスも必要。
おおよそ、これらが対策方法になるそうです。
私は忌避剤を使って対策していますが、専門家の相談するのが
得策ではと書いてあります。（業者名が書いてなくて残念でした）
今週号の新聞に、外壁塗装のグットクルー（元優美グループ）が
６月３日より、破産処理を開始したとの記事がありました。
５年程前になりますが、社名が変更になる前の優美グループの時ですが
アパートの外壁を塗装していただきました。
私のアパートでは、値段もかなり安く、丁寧に塗装していただいたので
破産はとても残念です。
では、今日はこの辺で
2009年06月16日
固定資産税を下げる、用途変更の為の視察
大家兼空室対策・解消コンサルタントの浅輪裕彦です。
以前、書きましたが、墨田区にある物件で固定資産税の算出時に
非住居から住宅併用事務所としての用途変更を認めてもうら為に、
東京都墨田都税事務所から視察が来ました。
来年度はもちろんですが、今年度から認めていただくために見に来ました。
１〜４階を案内し各階で写真を撮っていました。（入居者様の立会いのもとです）
来ていただいた方達と視察が終わった後、事務所でお話したのですが、
｢１〜２階と４階の部分的に、おっしゃっていたように住居になっておりますね。
来年からはすべての土地が小規模住宅地に認定されると思います。
今年に関しましては、追加でいただいた資料と写真を上司に見せて決定します｣
との事でした。
追加資料として、入居者様がわざわざ住民票を取ってくださり、
東京ガスの使用履歴もインターネットで取っていただいたのに、
まだ文句があるのでしょうか？
｢取り合えず、何か不足資料があれば、言ってください。
できるだけ揃えますので・・・・・｣
と言って、帰っていただきました。
しかし、なんて融通がきかないのでしょうか？
これで認められなければ、どうすればいいのでしょうか？
困った事です。
しかし、私が考える所、固定資産税て国から土地や建物を
借りているのと同じですよね。
土地や建物を買ったりしても、借地と借家と同じだと思います。
固定資産税と言う、地代を国に払って取り合えず所有しているとしか
考えられません。
土地については、土地を買っているのでなく、あくまでも使用権を
買っていると思えばいいのですが（納得できませんが・・・）、
建物は自分でお金を払って買ったり、作った上に建物使用料を国に払うのは
なんとも理解できないです。
（更地と建物が建っているとでは、固定資産税の額が違いますが・・・）
国から借地権、借家権を買って、本当に自分の物にできないもの
なんでしょうか？
そうすると独立国家みたいになってしまうのでしょうか？
本当の意味で個人や法人で所有者はいずに、所詮は国の持ち物と
言う事でしょうか？
少しどうでもいい、疑問を書いてしましました。
今年から、用途が認められるといいです。
では、今日はこの辺で
2009年06月15日
（株）スピードネットの遅延・滞納（倒産？）
大家兼空室対策・解消コンサルタントの浅輪裕彦です。
東京簡易裁判所より電話をいただき、
（株）スピードネットさんとの裁判日を打ち合わせして、
平成２１年７月７日に決定しました。
（電話連絡後、FAXをいただき、OKの返答をFAXし返します）
訴えを起こしたのが、６月１０日ですから、訴えから裁判が行なわれるまでに、
２７日間で行なわれる事になりました。
全国賃貸住宅新聞の方から電話をいただき、話したのですが
アポを突然キャンセルされたりと（株）スピードネットさんの対応があまりに
誠意がなく、血圧が上がっているとの事で、相当頭にきてるようでした。
新聞社さんが近じか、（株）スピードネットさんの記事を書く事が
決定したみたいで、場合で私の名前を紙面に掲載する事が
可能かの問い合わせでしたので、
名前が紙面に出るのは、恥ずかしく、みっともないと思いますが、
このブログも書いていますし、これ以上少しでも被害が
大きくならなければいいと思いOKを出しました。
このブログでは、（株）スピードネットさんの営業に殆ど影響はないと思いますが、
新聞に出てしまっては、新規の受注や既存の受注に少なからず影響が
出ると思います。
（全国賃貸住宅新聞が不動産屋さんや大家さんにどれくらい影響が
あるかは不明です？）
今後は
営業をやって行けるのか？
倒産や民事再生の流れになって行くのか？
得意の社名を変えて誤魔化して行くのか？
得意の営業譲渡をするのか？
再生して行くのか？
解りません。
取り合えず、（株）スピードネットさんからは、訴訟を起こした事を
FAXしてから、なんの連絡もないので訴訟になると思いますが、
支払いが終わるまで、取り合えず生き残って貰いたいです。
では、今日はこの辺で
2009年06月12日
物件の募集用チラシを作成しました。
大家兼空室対策・解消コンサルタントの
浅輪裕彦です。
著書の「カリスマ大家が実践する（稼働率９９％）満室経営」でも書きましたが、
私は、退去連絡があると不動産屋さんにチラシと写真集
（部屋内のカラー写真）を持っていきます。
その際のチラシがかなりみそぼらしい物でしたが、この度と言うか、
やっとと言うか、カラーのかなりいい感じの？チラシを作りました。
チラシは浦田健さん（FPコミュニケーションズ）が本などで言われているように
空室対策・解消の重要なアイテムの１つと言われております。
私はあまり、パソコンには強くないのですが、パワーポイントを使い、
部屋内のカラー写真や地図を貼ったり、キャッチコピーやお勧めポイントを
考えたり試行錯誤して、やっと完成しました。
次回からこのチラシを持って各不動産屋さんに募集の
お願いをしようと思います。
今、空室（退室してから）が出てから家賃発生するまで、
平均１０日位だと思います。
しかし、全国賃貸住宅新聞を読んだり、募集をお頼みしている
１５〜１６社程度の不動産屋さんにお聞きしますと、今後は募集が
ますます難しくなる事は明らかみたいです。
チラシは作らなければ行けないとずっと思いっていましたし、
先日ブログに書きましたが、１物件が築３０年物件をむかえたりして
高齢（築）化が進んでいるので、今の稼働率を維持していく為に
チラシを作成しました。
内見者の方が、お部屋に来た時に、チラシを貼っておくと、これも効果的だと
言われていますので、やってみようと思います。
今、空室はありませんし、１ヵ月前退去連絡もないのですが
「備えあればうれいなし」
です。
写真をUPいたしましたので、空室対策や解消にご参考になれば
してみてくださいね。
では、きょうはこの辺で
2009年06月11日
（株）スピードネットの遅延・滞納（評判,倒産?）
大家兼空室対策・解消コンサルタントの浅輪裕彦です。
このブログを読まれている方は、またかと思われるかもしれませんが、
（株）スピードネットさんの事は解決するまで書こうと思います。
では、続報です。
結局の所、ご連絡をいただけるはずでした、約束の火曜日（６月９日）には
ご連絡をもらえず、昨日（６月１０日）の１０時３０分位に電話がありました。
（株）スピードネットさんの担当者は、１日でも早くお支払いできるように
いたしますが、最長でも今月の２５日までには支払うとの事でした。
私は支払いまで結構期間があるので納得しませんでしたが、
口頭ではなんなので、文面にしてとりあえずFAX送ってもらう事にいたしました。
その際に、もし２５日に支払えなければ、次の日現金で払うとか遅滞金を
払うなどの遅れた場合の処置をお願いしたのですが、
社内規定でできないとの事でした。
支払いが確実なら問題ないと思いますが不思議です？？？
とりあえずFAXは貰い、納得がいかない上に中野の不動産屋さんの社長から
話を聞いていて信用もできないので小額訴訟をする事を伝えました。
まず、法務局に行って当社と（株）スピードネットさんの商業登記簿
（印紙代１部あたり１０００円）を取り、前日に揃えておいた資料を持って
霞ヶ関（日比谷公園前）にある東京簡易裁判所に行きました。
入口を入りすぐ右側奥にある受付相談センターに行き、資料を見せながら
内容を説明し、訴状の書き方を教わりました。
しかし、ここで問題が発生したのですが、電話で聞いてい書式をダウンロードして
下書きしていったのですが、私の案件は違う書式だったので、
２度程訂正され書き直しました。
訴状はえんぴつで書く事も知りましたし、書き直しは結構大変でした。
（もし、少額訴訟をお考えの方は事前にインターネットや本、
電話で書式を確認して同じような案件の書き方の例がインターネットや本に
掲載されていますのでそれにならって下書きして行くと時間が掛からずに
スムーズに進行すると思います）
私の訴状内容は、
・未納家賃７７５００円と支払日までの遅滞損害金年６％、
（遅滞損害金は民法上は５％、商法上は６％、契約書などで決まりが
ある場合その％が認められるとの事で、私の場合は会社対会社なので６％が
可能でした。又、利息につきましては私の案件では認められないとの事でした）
・（株）スピードネットさんにお伺い時の駐車場代と支払日までの遅滞損害金年６％
（駐車場代は場合によっては認められ可能性があるみたいです）
相談所で訴状のOKをもらい、地下１階にあるコンビ二（ampm)に行き、
訴状を２部コピー（裁判所用と被告に郵送する分）しました。
（私は添付資料についてはコピーして行きましたが、添付資料も裁判所用と
被告に郵送する分が必要なのでコピーしていかなかった場合は添付資料も
ここで１枚１０円でコピーします）
そして、そのコンビニで訴訟代となる印紙（私の場合は１０万以下なので
１０００円）と書類などを郵送する為の切手（私の場合は３９１０円）を
購入しました。
次は６階にあります少額訴訟係９室（その時によって違いかもしれませんが
受付相談センターでコンビニに行って次はここに行くという紙をくれます）に
行きました。
９室で名前を書き、廊下の椅子に座っていると、担当の方が出てきて名前を
呼ばれ、別室に連れて行かれました。
そこで少額訴訟の説明を受け、やるかやらないかの確認後、
訴状を見ながら説明をして訴状のチェックをしてもらい、
コピーに印（法人なので代表者印）を押し、先ほど買った印紙（１０００円）と
切手（３９１０円）を渡しました。
その後、再度廊下の椅子に座って待ち、違う担当者が来て呼ばれて、
裁判をする日などを決定します。
（私の場合は、受付時間が過ぎていたのが原因かは解りませんが、
担当者とは話ましたが、裁判の日は数日後、電話での決定となりました）
これで少額訴訟の第１段階が終了いたしました。
私の場合は、訴状の書き直しが何度かあったので、３時間程かかりましたが、
準備をしっかりしていけば２時間程度あれば終わるのではないでしょうか？
私は１度やっていて、雛形もありますので、次に保証会社さんか入居者さんか
解りませんが、同じような家賃の少額訴訟であれば、完了まで１時間程度で
終わると思います。
（簡易裁判所の受付時間は９時〜１１時４５分、１３時〜１６時４５分ですので
逆算してそれよりも早めに行った方がいいと思います）
そして、訴訟に勝てばですが、先ほど書きました、未納家賃と駐車場代の他に、
・商業登記簿代（２部で２０００円）・・・・・・ほぼ認められる
・訴訟の為の印紙代（１０００円）・・・・・認められる
・郵便切手代（３９１０円）・・・・・認められる
・訴状と添付書類のコピー代・・・・ほぼ認められる
・訴えに簡易裁判所に行った際の交通費・・・・・おそらく認められる
・裁判の際に簡易裁判所に行く交通費・・・・・・おそらく認められる
などが敗訴側が負担する事になるのが普通だそうです。
（ほぼ、おそらくは担当の方が言っていました）
初めての簡易裁判所での少額訴訟でしたが、いろいろと勉強になりました。
本当にやってみないと解らない事多いですし、いい経験です。
念の為、今日、（株）スピードネットさんには少額訴訟受付票のコピーと
早急な支払いと金額によっては訴訟の取り下げの意思がある事を
文面にしてFAXしておきました。（振込み口座も念の為記入）
少額訴訟係９室の担当の方に言われた
（株）スピードネットさんの譲渡された経緯などの資料もほとんど揃えました。
後は、裁判日決定の連絡を待ち、裁判を待つだけです。
少額訴訟を受けるのか？
普通訴訟に移行するのか？
早急な支払いや金額があり訴訟を取り下げるのか？
今後どうなるかは解りません。
それでは、（株）スピードネットさんの動向を待つとしましょう。
（支払いが済むまで、倒産や民事再生などは勘弁して貰いたいですが・・・・）
そろそろこのネタも飽きてきたと思いますが、何かあれば続報を書きますね。
では、今日はこの辺で
築３０年突破！物件の高齢（築）化が進んでいます。
大家兼空室対策・解消コンサルタントの浅輪裕彦です。
私の経営する会社が所有する物件の１つが、今月めでたく築３０年を
迎えました。
これで所有する物件６棟の内、３棟が３０年選手となります。
内訳は
・事業用ビル（現在、住居併用事業用ビル）が築３７年
・墨田区の賃貸マンションが築３６年
・江戸川区の店舗併用マンションが築３０年
・葛飾区の店舗併用アパートが築２３〜２４年
・墨田区のアパートが築５〜６年
・江戸川区のアパートが築４〜５年
平均築年数は毎年上がっていきます。
今後の高齢（築）化に備えて修繕費や築の新しい物件の仕入れなど
いろいろと考えて行かなくては行けません。
現在は、築が一番古い事業用は置いといて、３６年、３０年、２３〜２４年の
物件は本にも書いていますが、相場より高い家賃で稼働率９９％
（礼金、広告料、謝礼、フリーレントなどを考えた稼働率では１００％以上）を
維持していますので、今後もがんばってもらいたいです。
築が浅い？、２つのアパートも今後、苦労して行くかもしれませんが、
他の物件も合わせて高い稼働率を維持していく為に、
身を引き締めて大家業をしていきたいと思います。
それにしてもあらためて、所有している物件の築年数をみると
高齢（築）化が進んでいます。
では、今日はこの辺で
2009年06月10日
（株）スピードネットの遅延・滞納（評判、倒産?）
大家兼空室対策・解消コンサルタントの浅輪裕彦です。
（株）スピードネットさんの続きですが、約束の金曜日（６月５日）、
月曜日（６月８日）には結局ご連絡をいただけませんでした。
火曜日（９日）、担当者に電話をしたのですが、なかなか繋がらず
やっと連絡が来たと思ったら、先週末から昨日まで体調不良で
お休みを取っていたとの事でした。
（声は風邪をひいている感じは受けませんでしたので、
精神的にかもしれません？社員の方もかわいそうですが・・）
改めて、返答を聞くと、支払日は６月末とかはっきりとした返答は
貰えませんでした。
今週末までには、グループ会社から増資ではなく融資があり、従業員個人が
すぐにお支払いできる枠を持つことができるようにする、案が出ていて
決定すると思われるとの事でした。
（増資がされる日はまだ未定との事です）
なんだかんだ話していると、今日中に支払日をお知らせしますので、
お待ちくださいと言うので、今日中であればと伝え電話を切りました。
その後、しばらくすると中野駅で手広く行っている
（管理戸数か仲介件数がトップ）不動産屋さんの社長様よりブ
ログを見たと電話がありました。
（社名とお名前を出しても構わないとの事でしたが、とりあえず控えます）
その社長さんのお話を聞いていると、
社長様の会社でも（株）スピードネットに引っかかっており、
金額もかなりの額だそうです。
２月分の支払いは１０万程度されているみたいですが、
２月分の残り、３月、４月分は遅滞されてまだ、支払われておらず、
支払日も決定していないそうです。
５月分からは、（株）スピードネットさんを通さずに直接、入居者の方から
支払ってもらう措置をしたそうです。
（入居者の方が（株）スピードネットに家賃を支払い、（株）スピードネットが
不動産屋さんや、大家さんに支払う契約だそうです）
全国賃貸住宅新聞の記事にも、現状と違うとおっしゃっていて、
新聞社にもクレームを付けてそうです。
（その不動産屋さんも新聞社とは広告載せたりと付き合いがあるみたいです）
その社長さん曰く、（株）スピードネットの社長さんは海外にいるとの返答で、
グループ会社の（株）スピードパートナーズの白石伸生氏は、
ずっとアポイントが取れずにいるそうです。
（富士ハウスでの問題で損害が出ているみたいとの事ですが？？？？）
私的には金額は少ないですが、知り合いの不動産屋さんや、
お電話をいただいた不動産屋さんなど被害はかなりのものようです。
今日の電話を待って明日にでも小額訴訟を起こす為に簡易裁判所に
行こうと思います。
判決が出るのに約１ヵ月程度かかるみたいですし、勝ったからと言って
必ず支払ってもらえる保証はありませんが・・・・・。
内容証明も考えましたが、弁護士さんに聞くと、脅しの効果はありますが、
相手が法人でいろいろ訴訟を起こされているなら、脅しの効果もあまりなく、
裁判際の証明にしかならず、内容証明が来たからと言って
支払われないのではないか？
との事なので、
私の案件ではいきなり、小額訴訟を行なっても問題なさそうなので、
訴訟にしようと思います。
では、（株）スピードネットさんが倒産や民事再生などにならずに、
ちゃんとすぐに支払っていただけるように電話を待つとしますか。
しかし、本当に疲れます。
皆様も注意してくださいね。
では、今日はこの辺で
中小企業経営承継円滑化法の認定について
大家兼空室対策・解消コンサルタントの浅輪裕彦です。
先日、中小企業経営承継円滑化法の中の
「株主の方などから自己株式および事業用資産の買い取る為の融資支援」
を受ける為に、さいたま新都心駅にある関東経済産業省に行ってきました。
私が代表を務める（株）テイバクニットと松筑興業（有）は
祖父が立ち上げた会社です。
祖父が亡くなった際に、会社の株が多少分散したので、私が買い集めるために
この制度を利用して日本政策金融公庫より、
特別低利でお金をかしていただこうといろいろ考えいました。
この特別低利を受けるためには、まずは経済産業省（東京は関東経済産業局）
の認定を受けて、日本政策金融公庫と融資が受けられるかの相談となります。
ですので、融資を受けるか？時期などは未定ですがとりあえず
認定されるかによって今後の流れが変わってきますので、
とりあえず認定を受ける為に関東経済産業局に出向きました。
（認定は１年間有効だそうです）
数日前に中小企業庁のHPより、マニュアルや書式をダウンロードして、
その書式に記載をして、添付書類を持って行きました。
（認定を受ける為に必要な書類）
・申請書
・別紙１（経営の承継を行うこととなった原因）
・別紙２（事業活動の継続に支障を生じさせる事由）
・従業員証明書
・登記事項証明書
・定款の写し
・貸借対照表、損益計算書、事業報告書
・上場企業でない旨の契約書
・株主名簿の写し
・株式等の価格を証する書類
※くわしくは経済産業省又は、中小企業庁のHPをごらんください
申請書と別紙１．２を製本状にして割印、それを２部（１部はコピー可）
定款のコピーの裏に日付けや会社名、印か書く。
事業報告書の作成などの指摘をもらい返ってきました。
指摘されました箇所を訂正して明日にでも郵送しようと思います。
関東産業省の方に認定は、資料を見て指摘部分が直っていれば
ほぼ通ると思いますと言われました。
ただし、認定されれば融資がおりるという分けではなく、
認定書を持って、今度は日本政策金融公庫さんと話して、
会社や私の状況などで、貸していただけるかどうか決まります
ので注意してくださいと事でした。
金利や期間なども属性や担保のあり、なしなどでかなり変わってくるみたいです。
認定が出るまで通常であれば２ヵ月程かかるそうですが、
今はそれ程、案件もないので１ヵ月程度で降りるみたいです。
とりあえずは認定を待って、今後を考えて行きたいと思います。
日本政策金融公庫以外には、いろいろ聞いて回りましたが、
金利はもう少し高くなるみたいですが、商工中金さんが事業継承に融資に強く
相談にのってくれました。
（認定は不要ですが、当然借りられるかは属性によります）
後は、保証協会も優遇処置があるみたいですので、
付き合いのある都市銀行さんや信用金庫さんに聞いています。
昔から大家さんをやられていて、自社株や資産が分散して困っている方は、
１度調べてみてはどうでしょうか？
資産を分散したり、土地などを共有する事は相続でもっとも
やってはいけない事と言われています。
遺書を作ったり、生前贈与などいろいろと検討して、うまく承継して行く事が
上場していない中小企業の経営者や大家さんの
最後のもっとも重要な仕事と思います。
引き継ぐ人が苦労しますので、当社みたいにならにように元気な内から
計画して行動する事が必要ではないでしょうか？
では、今日はこのへんで
固定資産税の納税書を確認しましょう。
大家兼空室対策・解消コンサルタントの浅輪裕彦です。
愚痴ぽいブログが続いたので今回は話題を変えて、
固定資産税についてお話します。
少し前ですが、固定資産税の納税通知書が送られてきました。
今年は固定資産税の見直しの年（３年に１度）でしたので、
前年と比べてみますと、墨田区の固定資産税が上がっていました。
建物については、償却（２割？の残存を残して３年ごとに構造によって償却）
してあり下がったのですが、土地については上がっており、
土地と建物を合わせますと去年より、支払う金額が上がっているので、
土地がかなり上がった事になります。
都税事務所にいろいろ聞いていますと、
・３年に１度の見直しの年（あまりに急な上がり、下がりがある場合は
見直しの年でなくとも見直す場合もある）
・２０年１月の時点での評価なので上がっていて、今年のようにこのまま下がって
行けば、次回の見直しの際に下がる事が予想できる
との事でした。
その後も、納税通知書について、いろいろと聞いていますと
１つの物件で用途が非住居（事業用）から住居併用となったものがありまして、
その建物が建っている土地が小規模住宅用地に認定されれば、
特例が受けられて土地の固定資産税がかなり下がる事が判明いたしました。
（東京都だけでしょうか？）
この建物、以前はすべてを事業用で賃貸したり私の会社が
使用していたのですが、昨年９月より、１〜２階を住居用、
３階を仕事場兼住居としてお借りいただいて、４階を事務所と１部、昨年末より
私が賃貸していますので、小規模住宅用地にほぼ認定されると思います。
小規模住宅用地とは、簡単に書きますと、
建物全体に対して住宅部分が４分の１〜２分の１の場合は、
土地の２分の１が認められ、住宅部分が２分の１以上であれば、
土地全体（住宅１戸につき２００�屬泙如�）が認定されます。
住居として認定される面積によりますが、固定資産税は６分の１、
都市計画税は３分の１になるようです。
私もか何年も前に聞いていたのですが、すっかり忘れていました。
本当に知らないと税は損しますね。
しかし、問題があり、まず来年からは認定される事は間違いないのですが、
今年が問題です。
もうすぐ半年になりますので、さかのぼって認定していただくために、
書類を提出しなくてはいけません。
（６月末までは納税書の誤りを申請できると思ったのですが？）
普通に考えれば、契約書があるのでそれだけで証拠になると思うのですが、
２１年１月１日に住んでいた証拠を出さないと行けないそうです。
私の場合は問題ないのですが、お借りしていただいている方に
いろいろ出していただくのは個人情報もありますのであまりやりたくないのです。
とりあえず、入居されている方にお頼みしていますが・・・・・・。
来週、都税事務所の方が建物を確認に来るのですが、
見ていただき、その後の打ち合わせになって行くと思います。
しかし、なぜ、ちゃんとした契約書があるのにそれでは駄目なのか？
ましてや建物内を確認の為に見に来るのに・・・
その２つで証明にならないのか？
本当に不思議です。
皆様も、建物の用途変更をされる場合は固定資産税が
変わってくる可能性がありますし、以前セミナーで聞いたのですが、
納税通知書も誤りがある事があるそうです。
是非、１度確認して、疑問点などがありましたら、
どんどん税務署にきいてみてくださいね。
場合によっては、固定資産税が安くなる可能性がありますよ。
では、今日はこの辺で
2009年06月04日
（株）スピードネットの遅延・滞納（評判、倒産?）
大家兼空室対策・解消コンサルタントの浅輪裕彦です。
（株）スピードネットさんの続報です。
先日ブログを書いた後、（株）スピードネットさんの担当の方と話したのですが、
結局の所、増資がされず、支払いできる日が今は確定できないとの事でした。
金曜日（６月５日）までには、上からの通達があるはずなので、
ある程度の情報をお知らせできると言われました。
金曜日（６月５日）から来週の月曜（８日）までに６月末だとか７月だとかの
先ではなく、近日中で私が納得できる確実な支払い日を
連絡いただけないなら小額訴訟をする事を伝えました。
このまま、だらだら行って支払いがなされなかったり、
（倒産や民事再生などする可能性もありますが・・・・）
電話したり、会社に行ったりと時間を取られたりするなら、
１度勉強の為に、やってみたいと思っていた小額訴訟をする事に決めました。
今までの電話やFAX、会社にお伺いしての話し合いで、
結局はグループ会社（親会社？）の（株）スピードパートナーズの
白石伸生氏の意向ですべての社員さんが動いているみたいで、
増資もしかりのようです。
グループ会社の業績があまり良くないのか？
銀行などの増資をする為の資金調達先がOKを出さないのか？
よくわかりませんが、早く支払ってもらいたいものです。
今、小額訴訟についてネットや東京簡易裁判所に聞いて調べているのですが、
簡単に説明しますと少額訴訟制度は、60万円以下の金銭の支払いを
求める訴えについて、その額に見合った少ない費用と時間で
紛争の解決が図かれるそうです。
自分の所在地や物件の所在地を管轄するの簡易裁判所において裁判が
行われ、原則として１日で審理が終り判決が出るそうです。
交通事故による損害賠償、敷金の返還請求、売買代金請求、請負代金請求、
貸金請求、家賃請求、家賃の増減請求などがあるみたいで、
大家さんには敷金の返済請求や家賃の請求、家賃増減請求などで
今後必要があるかもしれません。
（入居者さんから、敷金や増減で逆に訴えられる可能性もありますが・・・・・）
主な費用としては、裁判所へ納める申立て手数料と郵券代です。
申し立て手数料は、請求額が１０万円までは１０００円、２０万までは２０００円、
それ以降は１０万上がることに１０００円づつ上がっていき、
６０万までは６０００円となるみたいです。
郵券代とは切手のことで、訴状の送達や、呼出状、判決の送付などに
使用されそうです。
この郵券代は、だいたい３０００〜５０００円程度で、申し立て費用や
郵券代等の訴訟費用は、原則として敗訴者が負担するそうです。
簡易裁判所に行けば書式などがあり、窓口で書き方を教えてくれるみたい
ですので、リーズなぶるでそれほど難しいわけではないみたいです。
くわしくは簡易裁判所で電話するなり、ネットで調べればよく解ると思います。
東京簡易裁判所に聞いた所、私の場合は、
私も（株）スピードネットさんも法人なので
両会社の商業登記簿（登記事項証明書）と代表者印、添付書類
（賃貸借契約書、賃貸保証契約書、滞納通知兼保証債務履行請求書、
会社にお伺いした際の社員のメモのコピーと駐車場の領収書など）
のコピーを２部、申し立て費用の１０００円、郵便代３９１０円を持って行けば、
後はその場で訴状に記入すれば、それで終わりだそうです。
（訴状もダウンロードしてみましたが記入例などもありますので書くのに
それ程難しいくはないみたいです）
小額訴訟は（株）スピードネットさんの返答でやるかやらないか解りませんが、
一応下調べは済ませてあります。
まあ、すんなりと払ってもらえれば、それにこしたことはないのですが・・・・・
では、（株）スピードネットさんの返答を待つとしますか？？？？
では、今日はこのへんで
2009年06月03日
（株）スピードネットの遅延・滞納（評判、倒産?）
大家兼空室対策・解消コンサルタントの浅輪裕彦です。
先日書きましたが、（株）スピードネットさんについて書きます。
先日、日記を書いた後、（株）スピードネットさんと話した所、
５月末か６月２日までにはお支払いすると言う事で話は終わりました。
しかしながら、今日（６月３日）になって支払いは遅延状態で
支払われてはいません。
担当者は、昨日と今日で連絡が取れず、本当に（株）スピードネットさんは
大丈夫なんでしょうか？
腹が立つのありますが、本当に疲れます。
何度も約束を破り支払いを遅延したりしている滞納保証会社が
この先やっていけるのでしょうか？
従業員の給料支払いも遅れているとの事でしたし、全国賃貸住宅新聞の
インタービューに載っていた、５月の増資もまだされていないとの事です。
６月より新たなプランも始まっているみたいですし？
これでは詐欺？に値するのではではないでしょうか？
全国賃貸住宅新聞の方とも話しましたが、（株）スピードネットさんの
インタビューや広告を載せた手前、こんな状況になっていて困っていました。
もう一度書きますが、（株）スピードネットさんと契約している大家さんや
不動産屋さん、今後、契約を考えている方達もよく状況を把握して
本当に注意してくださいね。
１度勉強の為にやってみたいと思っていた小額訴訟も考えつつ、
続報がありましたら、また書きたいと思います。
では、今日はこの辺で
